四種房地稅制自用住宅要件大不同

攸關民眾荷包的地價稅、房屋稅、土地增值稅及房地合一稅，雖然都針對「自用住宅」提供優惠，但要件規範卻大不相同，稍有誤解就可能錯失稅賦減免機會。是以，納稅義務人應充分理解各稅制的規範差異，並依自身情況妥善規劃。

這四種稅制可分為財產稅與所得稅兩大類。地價稅與房屋稅是對財產課徵的稅捐，著重於住宅使用狀態；土地增值稅與房地合一稅則屬於對所得課徵的稅捐，課徵時機在於房地移轉，規範則較為嚴格，強調設籍年限及實際使用情形。

民眾常誤以為四種稅制的「自用住宅」認定相同，但實際上差異極大。若未事先規劃，可能導致地價稅或房屋稅雖享優惠，但在出售房地產時卻因未符合土地增值稅或房地合一稅的條件，而無法享受免稅優惠。

■相同點：不得出租或營業

四種稅制雖然條件各異，但共同核心在於必須自住，亦即房地產不得出租、營業或作為執行業務使用。只是規範期間長短不同：地價稅與房屋稅只要求在持有期間不得出租；土地增值稅在「一生一次」中要求出售前一年不得出租，「一生一屋」更嚴格要求出售前五年不得出租；房地合一稅則拉長至出售前六年內均不得出租或營業。

■差異點一：戶籍登記規範落差大

戶籍登記是四種稅制中差異最大的部分。房屋稅及地價稅認定較為寬鬆，要求所有權人、配偶或直系親屬設籍於該處。土地增值稅則區分「一生一次」與「一生一屋」，前者允許本年、配偶或直系親屬設籍即可，後者則限定本人、配偶或未成年子女連續設籍滿六年。房地合一稅規範最嚴格，須由本人、配偶或未成年子女設籍，且連續居住滿六年。

■差異點二：戶數限制與使用頻率

戶數限制方面，房屋稅最寬，全國合計三戶都能適用。地價稅則僅能有一處自用住宅用地。土地增值稅「一生一屋」的條件更嚴苛，出售時所有權人及配偶、未成年子女名下僅能持有該一戶。房地合一稅雖未明定戶數，但透過六年一次免稅優惠的設計，避免被濫用。

■差異點三：持有與設籍年限

在年限規範上，地價稅及房屋稅並未設定最低持有或設籍期間，只要在當年度課徵基準日前符合條件即可適用。反觀土地增值稅及房地合一稅則強調長期持有與居住。土地增值稅「一生一屋」與房地合一稅免稅額皆要求連續持有並設籍滿六年，凸顯政策目的在鼓勵自住而非短期炒作。

總結而言，房屋稅的規範相對較寬，地價稅次之，而土地增值稅與房地合一稅則設計最嚴格，特別強調長期自住與戶籍登記。是以，民眾若計畫購屋或處分房地產，應提前檢視自身名下的戶籍、持有年限及戶數狀況，並向稅捐機關確認資格，以免錯失減輕稅捐負擔的機會。

工商時報2025/11/13