預售屋尾款約定以銀行貸款支付，何時開立發票才合規？財政部高雄國稅局表示，關鍵在於房屋所有權是否已移轉。若房屋已過戶，即使銀行貸款尚未撥款，業者仍須在所有權狀核發日起三個月內開立尾款發票，不能等到銀行撥款才處理，以免違規受罰。
民眾在購買預售屋的時候，會分作定金、頭期款、分期價款來支付，待房屋興建完畢獲得使用執照後，在驗屋完畢後，移轉房屋所有權、支付預售屋尾款、或是銀行撥付房屋貸款。由於預售屋有多個支付時點，讓建商與民眾不易弄清楚發票開立時點。
高雄國稅局表示，營業人銷售貨物或勞務，應依規定時限開立統一發票交付買受人；但出售土地免徵營業稅，得免開立統一發票。預售屋的房屋部分，則須依房屋價款占房地總價的比例計算開票金額，尾款發票開立時點也須視房屋所有權移轉情形而定。
國稅局指出，若房屋所有權已移轉，但銀行貸款尚未撥款，業者最遲應於所有權狀核發日起三個月內開立尾款發票；若在房屋所有權移轉前就已取得銀行貸款，則應於取得貸款之日起三日內開立統一發票。
舉例來說，陳先生（化名）2025年4月1日向A建設公司購買預售屋，土地價款1,000萬元、房屋價款600萬元，總價1,600萬元。雙方約定，陳先生先支付定金100萬元，另分十期、每期支付50萬元，剩餘1,000萬元尾款則以銀行貸款抵繳。
陳先生於2026年4月10日取得所有權狀，但銀行直到同年8月10日才撥款付清尾款。由於房屋已完成所有權移轉，A建設公司不能等到銀行撥款才開立尾款發票，最遲須於2026年7月9日前開立。
至於定金及分期價款，A建設公司收款時，應按房屋價款占房地總價款的37.5%計算，開立預售房屋部分的統一發票。
國稅局提醒，營業人若發現過去有未依規定時限開立統一發票的情形，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，主動向轄區國稅局補報，並補繳所漏稅款及加計利息，可依規定免予處罰。
經濟日報2026/10/26
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