房地合一 2.0 申報財部鬆綁 股權交易認定更合理

房地合一 2.0 上路以來，產業界與稅務代理的會計師持續反映的多個環節問題，財政部21日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，放寬部分規定，為實務上的爭議開了一扇窗。會計師界亦認為，對家族企業與高資產客群，將可從這波修正的重點，在申報與認定邏輯上更清楚，也有助降低爭議。

其中，最受注意的是，未來特定股權交易是否落入房地合一稅 2.0 的反避稅規範，在計算股權價值時，分母不再只能看「淨值」，若企業全部財產價值可以合理、客觀衡量，得改用各項資產的時價總額計算，讓比率判斷更貼近實際資產價值。

財政部坦言，過去只用淨值來算，有時未必能真實反映公司資產結構，尤其牽涉境內房地比重是否超過五成時，結果可能失真。房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月 1 日上路後，已把特定股權交易納入防避稅範圍，也就是個人或營利事業如果交易直接或間接持有過半數的公司股權，而該公司價值五成以上又是由台灣房地構成，原則上就會被視同房地交易課稅。這次修正的申報要點，能讓這道認定門檻算得更合理。

老股權交易的課稅範圍，也在此次放寬範圍之內。財政部表示，若股東出售的是 2021 年 6 月 30 日以前取得的舊股權，而被投資公司持有的房地中，又有一部分是 2015 年 12 月 31 日以前取得的舊制房地，那麼交易所得中，屬於這部分舊制房地價值占比的部分，可排除適用房地合一稅。換句話說，不是「老股權」一賣就全面免稅，而是按舊制房地所占比例排除，這也讓新舊制銜接更有一致性。

財政部舉例，A公司持有子公司100%股權且均為110年6月30日以前取得之舊股權，A公司近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上係因持有我國境內房地，且全部為104年以前取得之舊制房地，依修正後規定，A公司出售股權之所得不適用所得稅法第4條之4第3項規定。

意即，若公司持有的全數境內房地都屬舊制房地，則出售該股權所得可不適用這項規定。財政部進一步表示，上開放寬營利事業得以各項資產時價計算股權價值，及舊股權交易得按舊制房地占比排除適用房地合一稅等相關有利於納稅義務人之規定，未核課確定案件均可適用。

除了上述兩大放寬，財政部這次也把過去分散在函令裡的實務規定一併納入作業要點，包括配偶贈與、連續繼承房地的取得日與持有期間如何計算，合建取得房地五年內交易可適用 20％稅率，以及營利事業實際參與興建但未擔任起造人時，在提出證明並查核屬實後，仍可適用合併計稅等。財政部並明白表示，凡是這次修正中屬於有利納稅義務人的規定，對於尚未核課確定的案件，都可適用。

工商時報2026/4/21