北市危老核定雪崩式下滑！老屋重建為何急凍？

台北市危老重建熱度明顯降溫，根據最新統計，危老重建核定件數自2020年達到299件高峰後，便一路走跌，2025年全年僅剩76件，為近年最低；而今年前兩個月更僅核定4件，相較2021年同期的43件，核定量已不到十分之一，顯示危老改建正面臨前所未見的寒冬。

四大因素造成危老案推動卡關

觀察這波危老動能急凍的主因，中信房屋研展室副理莊思敏表示，首要關鍵在於「政策誘因遞減」，早期危老條例提供高容積獎勵與時程獎勵，吸引大量屋主與建商投入，但隨著時程獎勵逐年縮水與2025年5月正式告終，開發誘因明顯下降，導致案件申請意願轉弱。

同時，近年營建成本大幅攀升，也是重要原因，包括原物料、人工與營造費用持續上漲，使整體開發成本明顯墊高，對建商而言，利潤空間被壓縮，自然轉趨保守；對住戶來說，分回坪數可能縮水，也降低參與意願。

除了成本問題，莊思敏也指出，危老案本質上仍屬「高度整合型開發」，住戶意見整合始終是最大門檻，隨著市場轉冷，部分住戶對未來房價預期轉趨保守，甚至出現觀望或反悔情況，使整合期拉長、變數增加。

此外，金融環境轉緊也是關鍵因素，在央行信用管制與銀行風控趨嚴下，建商融資難度提高，不僅土建融審核更嚴格，撥款速度也放慢，讓原本資金就高度依賴融資的危老案雪上加霜。當資金取得不易，建商自然降低推案意願，甚至暫緩既有整合案件。

危老降溫恐帶來三大後果 都市更新恐出現斷層

屋比房屋總經理葉國華指出，若此趨勢持續，將對台北市都市發展帶來深遠影響，首先，老舊建物更新速度放緩，耐震與公共安全風險無法有效改善，城市安全隱憂升高；其次，住宅供給恐出現斷層，尤其精華區小基地開發減少，未來新屋供給將更為稀缺，反而可能支撐房價；第三，都市更新政策出現「斷鏈」，過去仰賴危老快車道推動的更新動能，一旦熄火，將難以由傳統都更機制完全接手。

他表示，目前危老重建停滯的現象不僅只發生在台北，其他主要都會區也有類似情形，未來如何提升危老改建的動能，值得中央與地方政府更加重視，問題才有解套的可能。

已同意戶怎麼辦？專家：三件事務必優先確認

而目前危老推動卡關，對於已經簽署同意、進入危老整合階段的住戶而言，當前最重要的是降低風險、確保權益。葉國華建議可優先掌握三大重點：

首先，檢視建商財務體質與資金來源，包括是否有穩定融資管道、負債比是否過高、是否同時進行多案開發，以避免未來資金鏈出現問題。

其次，確認工程與合約保障機制，包含是否採用履約保證、價金信託制度，以及工程進度與撥款是否有明確連動機制，確保建案不會因資金問題停擺。

第三，密切關注整合進度與團隊穩定性，若發現整合期異常拉長、建商頻繁更換合作單位，或出現資金調度異常訊號，應及早與其他住戶協商因應，必要時尋求專業顧問協助。

葉國華指出，北市危老改建正從過去的政策紅利期，進入市場機制主導的新階段，在房市降溫、資金收緊與成本上升的多重壓力下，未來能順利推動的案件，將更仰賴建商實力與財務穩健度。

對購屋族與住戶而言，這也意味著不能再只看「改建後價值」，而必須回頭審視「過程風險」，唯有選擇資金穩健、整合能力強的團隊，並建立基本風險意識，才能在這波危老寒冬中，避免從「重建美夢」變成「進退兩難」。

工商時報2025/3/24