賣繼承屋「額外負擔」可減稅 須檢視四大條件是否符合

財政部台北國稅局表示，個人繼承不動產，若併同繼承所遺留的房貸餘額，在將這筆房地出售時，貸款餘額超過繼承時的房地現值、且確實由個人實際負擔償還部分，視為「額外負擔」，可自房地交易所得中減除，減輕房地合一稅負擔。

房貸償還期限愈拉愈長，不少民眾繼承不動產時，也會一併繼承該房地為擔保向金融機構抵押貸款的未償債務餘額。

台北國稅局表示，個人出售繼承取得房地，在計算房地交易所得時，除可減除因繼承而無償取得的房地價值，也就是繼承時的房地現值外，若所繼承的貸款餘額超過繼承時的房地現值（房屋評定現值與公告土地現值合計數），就有機會從房地交易所得中減除。

國稅局提醒，必須同時檢視四大條件是否符合。第一，繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款，假設哥哥繼承貸款餘額，弟弟繼承房地，將無法適用；第二，所謂貸款餘額，僅限金融機構貸款適用，私人間借貸不算；第三，貸款必須是由出售人（繼承人）實質負擔償還；最後，貸款餘額必須大於繼承時房地現值總和。

國稅局舉例，納稅人林先生（化名）2023年4月間繼承父親在2021年4月間購入的A房地，繼承時房地現值為1,000萬元，併同繼承其父所遺A房地的銀行貸款餘額3,400萬元，並由林先生實際負擔償還。

林先生在2024年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值依照物價指數調整後金額1,035萬元，因為從父親繼承的貸款餘額超過繼承時房地現值部分約2,400萬元，也可自房地交易所得中減除。

國稅局特別提醒，無論出售的房地是適用舊制房屋財產交易所得或新制房地合一交易所得皆能適用，但可減除的房貸餘額，只限於繼承時被繼承人以所遺「該房地」為擔保向「金融機構」貸款之未償債務餘額，且由納稅義務人實際負擔者，私人間之借貸則無法適用。

經濟日報2025/11/20