北市危老、都更 三區熱度高

全市核定件數分別達769、567件 中山、大安、士林整合效益佳 案量領先

台北市老屋眾多，城市更新迫在眉睫，引爆改建熱潮。統計2018到2022年，近五年台北市都更案量達567件，危老更高達769件，不論都更還是危老，核定案件數前三名行政區都一樣，為中山區、大安區與士林區。

統計中山區都更案共67件、危老案共112件核定；大安區都更案65件、危老案95件；士林區都更案56件、危老案84件。

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季台北市房屋稅籍住宅約90.3萬宅，其中屋齡逾30年的老屋高達64.8萬宅，占比超過七成，且全市整體平均屋齡近37年，因此近年台北市積極推動老屋更新，以改善住宅高齡化問題。

不過，一般人認知屋齡愈高地區，老屋更新需求應該愈迫切，核定案件數也應該愈多才對，但實際上並非如此。以台北市來說，平均屋齡最高行政區是萬華區，去年第4季平均屋齡高達40年，但不論都更還是危老，萬華區核定案件數都屬後段班，反倒是平均屋齡第四年輕的中山區，核定案件數居全市之冠。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，由於老屋整合時間成本與金錢成本都不俗，建商大多會選擇整合效益較佳區段投入，因此房價高的區段，老屋重建熱度通常比房價低的地區更旺盛。

以中山、大安與士林區來看，都是北市房價前段班，萬華房價是台北市相對低檔，陳定中指出，在中山、大安等地整合老屋，完成重建後可售利潤較符合業者預期，尤其中山區中山北路沿線，以及大安區忠孝東路沿線，不僅房價行情突出，又不乏容積率較高的商業區土地，可放大開發規模，所以對業者而言更具整合誘因。

近年因東區門戶計畫快速崛起的南港區，老屋更新進展相對保守。台灣房屋南港世貿展覽館特許加盟店店東吳鴻暉分析，南港區是台北市發展較晚進區域，土地供給相對豐富，業者仍可藉素地開發推案，降低老屋整合必要性；此外，南港住宅老化情況相對和緩，去年第4季南港區住宅平均屋齡約31年，為北市最年輕，僅比危老重建30年屋齡門檻多一年，老屋整合火力較冷靜。

經濟日報2023/3/19