預售屋還沒交屋他先做這件事 後來賣房「重購退稅」全飛了

 換屋族如果買的是預售屋，要特別注意房屋最後的「所有權登記日」。高雄國稅局提醒，房地合一稅重購退稅優惠，是提供給「賣舊屋、買新屋」的自住換屋族，如果最後變成「買新屋、賣新屋」，即使兩間房子都符合自住條件，也可能無法適用優惠。

所有權轉移登記日才是重點

阿明（化名）就在這件事上踩了雷。他早在2019年3月就與建商簽約購買A預售屋，但因工程延宕、交屋時間一再往後推，等了4年還沒拿到房子，因此他在2023年3月另外買了一間B成屋自住。

沒想到，這個決定後來影響了他的重購退稅資格。A預售屋完工後，阿明直到2023年8月才正式取得A房地所有權，之後在2024年5月將A房地出售。由於A、B兩間房子都符合自住條件，阿明申報房地合一稅時，主張適用重購自住房地扣抵稅額。

不過，國稅局查核後認為不符合規定。關鍵就在於，判斷房屋取得先後順序，看的並不是預售屋簽約日，而是「所有權移轉登記日」。

雖然阿明早在2019年就簽約購買A預售屋，但真正取得A房地所有權是在2023年8月，比2023年3月取得的B房地還晚。也就是說，從稅務上的取得順序來看，阿明是先取得B房地，再取得A房地，最後卻把較晚取得的A房地賣掉。

如此一來，這筆交易就不是一般換屋族的「買新賣舊」，而是「買新賣新」。國稅局因此否准阿明申請重購自住房地扣抵稅額，並補徵稅款。

優惠僅適用出售舊屋換購新屋

依《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住舊房地後，自完成移轉登記日起2年內重購自住新房地；或先買自住新房地，再於完成移轉登記日起2年內出售自住舊房地，符合規定即可申請房地合一稅重購退稅或抵稅。

國稅局解釋，這項優惠主要是為了減輕自住換屋族的負擔，因此必須是出售舊屋、留下新屋。如果把後來取得的新房地先賣掉、留下原有房地，就不符合換屋租稅優惠的立法目的。

國稅局也提醒，換屋族若購買預售屋，在等待交屋期間又另外購買成屋，尤其要注意兩間房屋實際完成所有權移轉登記的時間。預售屋雖然可能早幾年就已簽約，但真正取得房地所有權的時間可能更晚，一旦新、舊房地認定順序改變，就可能因「買新賣新」而無法適用重購退稅優惠。

經濟日報2026/9/4