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住友不動產 - 房地稅務 | 2022-04-21 | 人氣:58

財政部北區國稅局表示,營業人購買預售屋,若在新屋建成前就把預售屋權轉賣他人,營業人必須按總出售價格開立統一發票給買方。

但如果營業人是買賣成屋,出售土地免徵營業稅。所以營業人銷售成屋時,多半會開立兩張發票,一張是出售土地價格、開立免稅發票並申報免稅銷售額;另一張則是房屋部分價款的應稅發票。

所謂銷售房屋營業人不只涵蓋營利事業,如果個人是以營利目的購買房屋或標購法拍屋再銷售,若設有固定營業場所、具營業牌號、聘用員工處理等情況,依照2006年財政部函釋,該類個人同樣會被視為營業人。

官員指出,營業人銷售預售屋需開立全額發票,主要原因是我國將預售屋視為一種權利義務,也就是銷售勞務,依營業稅法第3條與財政部1992年函釋規定,必須開立預售屋出售價款的全額發票,不分土地或房屋部分。

至於銷售成屋為交易實際標的,依營業稅法第8條規定,可免徵土地部分營業稅,而我國針對土地交易另課徵土增稅,房屋部分則仍需課營業稅。

舉例而言,近期新北市有一家A公司在2016年看準房市價格落入甜蜜點,趁勢購買一批預售屋建案並先行支付價款,惟A因財務困難,無力繳納後續款項,因此在2018年以總價4千萬元轉賣該批預售屋給他人,卻未開立統一發票。

當年A轉賣預售屋給他人後,這些預售屋陸續完工交屋轉為成屋,這些買方也有出售交易情況,適用房地合一稅制,因此出售人也提供當年度的購入資料文件做為成本認列依據。

國稅局依這些出售人資料,順利追查到A公司漏開發票給他人情況,總共掌握漏報銷售額4千萬元,依法補課營業稅額200萬元並裁處0.5倍稅額罰鍰100萬元。

工商時報2022/4/21

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