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住友不動產 - 房地稅務 | 2021-09-20 | 人氣:44

由於農地買賣並不在房地合一稅的課徵範圍,吸引不少投資人進場投資,不過,一位李先生卻因不懂「農地農用」的取得眉角,原本獲利300萬元,事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅,還要面對20%房地合一稅,因一個動作反而賠本。

在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示,有一位李先生聽說投資農地買賣,若他日出售時,只要取得「農地農用證明」,就可以申請不課徵土地增值稅,加上農地交易,並非房地合一稅課稅範圍。

因此李先生在106年以1500萬元買入農地一筆,但在持有期間卻將農地闢建為停車場使用;有一位王先生看中該停車場可使用收益,表明要以1,800萬元購買他的農地,雙方並於110年5月完成簽約。

李先生原本興高采烈,以為可以大賺300萬元,卻沒想到,因為他將農地鋪上水泥做停車場使用,不符農地農用資格,導致事後遭稅務局核課土地增值稅250萬元。

蔡岳臻表示,很多農田荒廢任由雜草叢生,或種非經濟性作物,甚或是違規蓋廟宇等情形,都無法請領到農用證明。此外,李先生指出,他持有該土地僅4年之久,土增稅怎麼會如此高?直覺認為是稅捐單位「算錯了」。

稅務機關土增稅承辦人員則解釋,由於李先生無法取得「農用證明」,因此無法申請不課徵土地增值稅,而他出售土地的土增稅,要從「前次」申報公告現值時間,計算到110年5月移轉出售時間,而非自己所持有4年期間的土地漲價總額。

蔡岳臻指出,李先生於106年取得農地時,前地主因能取得農用證明,因此都能依《土地稅法》第39條之2第1項規定,「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」但因為李先生無法取得農用證明,所以必須加計前手地主持有時間的土地漲價總額,因次才會被核課250萬元的土增稅。

另外,由於李先生未能取得「農用證明」,農地買賣視同一般土地,獲利300萬部分就屬於「房地合一稅」課徵範圍,而其在110年5月出售,屬於「房地合一稅1.0」核課期間,持有4年未滿5年,尚須繳納300萬元的20%房地合一稅共60萬元,即便申報支出折抵稅金,表面看起來不至賠錢,但李先生沒想到的是,竟然還須再繳納農地違規使用的罰款,即違反「區域計畫法」,可連續開罰6~30萬元,瞬間由大賺變慘賠、賠了夫人又折兵,可說是得不償失。

蔡岳臻提醒想投資農地的人,一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅,以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話,即便後來回復作農業使用,日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

也就是說,農地有違規使用之情事,於下次再移轉土地時,縱使取得農業用地作農業使用證明書,亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅,而這時候,之前不課徵期間所累積的土地增值稅,將連同一併核算計入,不可不注意。另外,買賣不動產不要完全聽信仲介片面之詞,最好也諮詢熟識的地政士,做好良好的稅務規劃,避免當冤大頭。

(中時新聞2021/9/19)

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