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住友不動產 - 都更危老 | 2021-05-15 | 人氣:186

立法院院會14日三讀通過《都更條例》修正案,以「胡蘿蔔加大棒」鼓勵都更區域內危險建築物、海砂屋等在多數所有權人同意下,由地方政府代拆釘子戶,取消代拆前公調、私調的協調程序,且提高容積獎勵誘因可達原容積的1.3倍,有助6層樓以上都市高風險建物加速都更。

內政部長徐國勇表示,這次修法對於經評估認定有耐震疑慮的建物,政府採取積極的手段來加速處理,同時提高重建容積獎勵,雙管齊下及時降低災害。

內政部次長花敬群則說,都市更新委員會審核的都更案,基本上都是80%以上所有權人同意,多數核定的都更案,同意比例達到95%到98%,不同意比例降到很低,修法減少地方政府代拆釘子戶的程序。

由於都市更新計畫是由各地方政府審核,代拆程序、居住安排等,也由各地方政府依需求訂定辦法。過去依建築法第81條,已代拆多項案件,例如台北市內湖聯邦合家歡社區海砂屋、新北淡水的東來大廈海砂屋。官員指出,前例已依據建築法代拆,但有人質疑依據建築法代拆卻少了都更程序,因此本次修訂都更條例,將建築法和都更條例連結使程序更加完備。

此外,內政部指出,1999年921大地震後政府修法提高建築物耐震設計規範,當時修法前,仍有約3.6萬件六層樓以上高風險建物,耐震能力不足;其中推估約近1%建築,有危害公共安全疑慮。這些中高樓層危險建物,卻因戶數較多、整合不易,都更難以推動。

現行都更條例對容積有兩項規定,一是1.5倍法定容積,二是原容積加30%的法定容積。官員表示,本次修法針對危險高樓,放寬容積獎勵上限,針對實施容積管制前六層樓以上都市高風險建物,放寬可以原建築容積1.2倍計算容積,若危害公共安全,則可提高至原容積1.3倍。

都更機率增 老舊電梯大樓有福了

都更條例修法三讀通過,最大變革為,對於容積管制實施前的老舊大樓、危老建築給予更高容積獎勵,建商指出,過去都更7至12層建築,即使位在容積較高的商業區,以都更改建「肉不夠分」,缺乏改建誘因,修法後,為這些位台北市主幹道、商業區、屋齡40年以上的電梯大樓改建帶來曙光。

第二項重大變革為,危險建築可免除實施者和政府最後的協調程序,可望加速縮短過去冗長的程序、減少釘子戶,不過,減少拆除前的意見表達程序,也會引起地主擔心會減少一層保障。

佳元建設董事長蔡錫全表示,過去建商投入都更建商幾乎只願投入四、五層的透天或公寓,樓高七層以上老舊電梯大樓,即使位容積較高的商二、商三土地,在目前地主普遍要一坪換一坪、還要加一個車位的主流意識下,沒有多餘面積可分配,幾乎沒有改建可能。

近年雖然危老改建成為主流,不過危老改建容積獎勵逐年降低下,都更條例修法後,商業區老舊大樓更具改建的機會,也會提高建商以都更模式開發的誘因。

華固建設總經理洪嘉昇表示,都更條例修法政策方向是正確,針對有立即安全疑慮的海砂等房屋,過去要拆除常需八至九個月以上的公調、私調,如今免除最後階段的協調程序,可以減少釘子戶,此外放寬早期興建容積管制前的中高樓層、耐震不足的建築物,提高容積獎勵上限額度,解決分配面積難滿足的問題,把餅做大,有機會加速都更成案,提高建商投入誘因。

工商時報2021/5/15

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