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david - 房地新訊 | 2013-03-01 | 人氣:589

農地買賣「眉角」多,坪數、建蔽率要注意

買農地有諸多好處,提醒您在買農地時還須留意5大要點。

要點1》超過757坪的農地才有資格興建農舍

許多人買農地都想一圓當農夫的夢,不過在2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得之農地規定,擁有的農地面積必須超過0.25公頃(約 756.25坪,以757坪計較保險),並且須在該農地縣市設籍滿2年以上,才有資格興建農舍,在農舍取得使用執照滿5年以上才有移轉所有權。


要點2》該農地建蔽率有無被移轉

早期,農地地主只要在同一縣市內名下共有0.25公頃農地就可建農舍,也就是說農地可能分散各處,假設地主在桃園新屋有400坪農地、桃園觀音有 400坪農地,就符合興建農舍資格。但地主如已選在觀音蓋農舍,等於同時用掉了新屋的建蔽率,那麼即使有人買下新屋的該農地與附近農地合計0.25公頃以 上,也無法興建農舍。

 不過在新式土地謄本中的「土地標示中」之其他登記事項,可知建蔽率有無被使用,若屬舊式土地謄本看不出被使用,可到當地建管單位申請地籍套繪,就能一目了然。

要點3》道路占用部分應用公告現值1.4倍買

過去農業社會中,因鄰里的關係較緊密,常有將自己的農地面積讓渡出來以方便過路使用,假設1塊農地的土地謄本上有600坪,但經過土地鑑界後發現 100坪確定已作為道路使用,按交易上的慣例,挪做道路使用的農地通常會以公告現值的1.4倍來做買賣,因為若日後被政府徵收也是依此價格做交易。

舉例來說,農地的地主想用每坪3萬元來出售農地,而當地的公告現值為1萬元(通常公告現值和實際售價有落差),那麼100坪被道路占用的農地只有140萬元的賣價(100坪×(1萬元×1.4)),其餘500坪才能賣1坪3萬元。

要點4》留意水路占用部分應直接扣除

假使1塊農地後面有條大水溝,經過日積月累不斷沖刷導致農地部分面積流失在河道中,此時在買賣過程中應該註明該事項,且直接無條件扣除,以陸地上的農地面積做為交易依據。

要點5》賣方是否可以拿出農用證明

要有農用證明才可免除土地增值稅。有些農地因為違規使用(也許原地主亦不清楚),如蓋過廠房、填過廢棄物等被列管,該地農用證明即無法取得,若不慎買到這種地,未來轉手時就要繳土增稅。

轉載:Smart智富雜誌2013/1


 

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