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住友不動產 - 店面 ‧ 商辦 | 2019-04-03 | 人氣:54

「在一級戰區,我願意付一級戰區的租金……。但東區,已從一級戰區,變二、三級戰區!」說這話的陳羽珊,是在台北市東區開業41年知名江浙菜餐廳永福樓老闆任意誠的長媳。
這家老字號餐廳,近年人氣和業績一路跟著東區商圈由盛轉衰,無法負擔每月約2百萬元的高租金,於是選在今年2月底租約到期後歇業。

其實,永福樓不過是映照出東區商圈沒落的一面鏡子。進入2019年後,至今不過1百天時間,除了永福樓,包括日藥本舖、極度乾燥(Superdry)、漢堡王,和最新撤出的快時尚品牌Forever 21等東區知名店家,就一家又一家相繼打烊離去。

依據《今周刊》和欣元商仲獨家合作,透過一步步實地走訪台北市各知名商圈的店面空置率大調查,截至3月20日止,東區商圈的店面空置率達13%,居北市14個知名商圈之冠。

「空置率5%是關鍵,超過5%代表商圈潛在危機。」欣元商仲總經理焦文華觀察,「如果空置率超過10%,商圈確定沒落,反轉向下!」

許多人把矛頭指向坐擁燙金店面、給人「死不肯降租」觀感的東區眾房東。但,兇手真的是房東的貪婪嗎?

本刊獨家揭露東區神祕房東的面貌,忠孝東路四段,從復興南路到光復南路口,最具指標性也最低調的房東,莫過於已世居當地一百年的林式霽家族,外界習慣稱為「東區林家」。

低調、團結、不賣店面

大多數房客未見過林家人

近30年東區興建的商辦大樓建地幾乎系出同源,來自林家,其在最精華的忠孝東路四段持有逾10間店面。其中最具指標的就是忠孝東路與敦化南路口,一樓店面分別租給王道銀行和日本生活雜貨「niko and⋯」的「禮仁通商大樓」、「國際貿易大樓」兩棟大樓。

其他如最近名噪一時的前「永福樓」餐廳和adidas旗艦店等,都是林家的店面,總市值估可達25億元!此外,國泰霖園集團與富邦集團位於東區大樓的土地,早年也是向林家承購,說林家見證了東區的崛起與繁華,一點也不為過。

隨著子孫繁衍,東區林家人數也高達百位以上,成為東區店面一股強大勢力,而這股勢力之所以能蓄積百年不墜的關鍵,就是林家早年將土地與建商合建大樓時,必會保留一樓的店面出租。

林家管理物業的另一特色,是家族團結不賣店面,也因為維持店面只進不出的原則,加上林家後代又有不少人移居日本、美國,很多向東區林家租店的房客,幾乎從未見過房東本人,林家甚少與房客互動。或許是家族並未感受東區商圈人潮早已大不如前,使得租金條件長年不動如山。

另外提起東區店面房東,「劉媽媽」絕對是最為人所知的一號人物,來到忠孝東路與復興南路十字路口,第一眼見到的雄獅旅行社,房東就是劉媽媽,而忠孝東路四段77巷旁的美珍香店面也是劉媽媽的。

本名劉月釵的劉媽媽,早年是皮鞋店老闆娘,但投資眼光精準,只要一有錢就投資店面,跟隨在劉媽媽身旁的兒子俞昌哲後來也陸續征戰台北、台中店面市場,但他認為店面只是商品,「不要和店面談戀愛,該斷捨離絕不眷戀!」

跟劉媽媽同樣在15年前左右進軍東區店面的另一位大咖,是綽號「江醫師」的投資大戶,位於忠孝東路四段209號的屈臣氏藥妝店,因每月業績突破千萬元,榮登該品牌全台店王,這家店面就是江醫師所有。

與房客共體時艱

江醫師:店面都有降租 樹伯:租金已經見骨了!

江醫師說:「如果有人願意租,房東誰願意空著?」他說,外界批評房東惡意漲租的說法並不正確,「其實每一間店面都有降租,我也願意與房客共體時艱調降租金,而且不少空置店面也有房客在洽談中。」

另一位東區店面投資客樹伯,不久前因店面空置調降租金而順利迎來新房客,「我們房租其實都降到一半以上,剩三分之一!」現年67歲的樹伯,國中沒畢業就北上當餐廳學徒、打拚賺錢。

早期樹伯靠賣魷魚羹賺來一桶桶財富,13年前,因為看好東區,又斥資上億元從劉媽媽手中買下忠孝東路四段上約15坪的店面。

租下自己店面的第一個房客,當時每月租金60萬元,投報率約有4到5%的水準。樹伯直言,差不多10年前房租就開始往下,每月收租約40、50萬元,5年前約降到30萬元,今年新房客是化妝品類客人,但租金已經降到每月20萬元。

「租金如果再下去就死了,已經見骨了。」至於人潮衰退的原因,小販出身的樹伯用市井、直白的口吻解讀:「電商也有關係,我們被它電到吱吱叫。」

他不服氣,直稱自己的房租和高峰時比僅三分之一,店面鄰居也從每月120萬元降到60萬元卻仍空租,「房東很願意配合,真的,其實跟你講每一個人都願意降,不是像網路一面倒說貪婪,都沒來問房東,都是自己猜測。」

「房東心聲很簡單,商圈真的要再造。」樹伯對東區仍然很有信心,但房東、店家、居民是否願意齊心打群架,將是關鍵。

更多精彩內容,請參閱最新一期《今周刊》(第1163期)

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