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住友不動產 - 房地新訊 | 2019-03-05 | 人氣:19

【案例】
買房子對許多人來說是人生一大事,可能畢生的積蓄都在那個房子上面,如果又買到一個「沒人敢住」的房子,那真是苦不堪言啊,如果不小心買到了該如何是好呢?首先到底怎樣才算是「凶宅」呢?依據實務判決的見解,係指發生「非自然身故情事之房屋,例如曾發生兇殺或自殺致死之情事。另外並非只要曾發生非自然身故即屬凶宅,相關判決即指出:「惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」,不僅屬個人主觀面及心理面之範疇,且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」,除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外,並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素,並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵,否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。由此可知,如被害的事實雖然是發生在屋內,但是死亡的結果是在屋外的話(如在醫院傷重不治死亡),該屋即非凶宅。

參考意見:
※可以向誰請求損害賠償呢?

1.賣方:
房屋如果為凶宅,一般人皆不敢居住而且影響系爭房地之交易價值甚鉅,系屬「交易上之重大瑕玼」。依據民法第354條、第359條,買方可以解除該買賣契約或是請求減少價金。如果賣方明知卻故意不告知該屋是凶宅,依民法360條,得不解除契約或請求減少價金而請求不履行之損害賠償。

另外除了房屋的價金的之外,買方因為該屋可能之前還支出了相關的地價稅、契稅、房屋的相關費用(油漆、修繕費用)、仲介費等等相關費用,能否請求賠償呢?

依據民法第227條,因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。要注意的事,前提是債務人必須是「可歸責的」才能夠請求,因此如果賣方是過失的就可以請求,但如果賣方並不知道是凶宅,即無法請求。又,如果賣方有故意為不實的說明(謊稱非凶宅),使買方陷於錯誤錯誤而為該買賣契約的話,買方可依民法第92條之規定,撤銷買受之意思表示,而後依民法第179條不當得利的規定,請求返還買賣價金。

 

2.房屋仲介公司:
買方與仲介公司間有一委託契約,兼具委任和居間的性質,不動產的經紀人負有依善良管理人之注意義務履行契約之義務,而是否為兇宅是交易上之重要資訊,經紀業者有義務告知。經紀業是否有盡到善良管理人之注意義務,實務判決認為「現今大眾媒體蓬勃發展,『凶宅』訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知的悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準」。

因此如果經紀人因疏於注意有可歸責之事由而未告知買方凶宅之情事,買方可依是民法第227條或不動產經紀業管理條例第26條之規定,請求損害賠償。賠償的內容則包括房屋買賣價金及仲介費、辦理所有權移轉登記費用、稅款、修繕房屋費用及另覓住處的房租費用等等。

轉載:新北市法制局 2019.1.11

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