四大撇步 避開房地合一重稅

今年房地合一上路，台灣房地產市場進入新的里程碑，新稅制設計對自用、長期持有者相對友善。專家建議，計劃今年購屋者，應以「自用」及「長期持有」為優先考量，善用「重購退稅」，並且多留意在房價下修時實價登錄揭露行情可能落後二個月的陷阱。

無 論房屋稅、地價稅，以及今年起購屋即適用的房地合一稅，都對自住及自用有相對優惠的稅率，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，自用買方除了持有六年以上 有400萬元免稅額外，土地增值稅有機會使用一生一次或一生一屋，加上持有時的房屋稅和地價稅都可以用自用稅率計算，可說是房地合一的大贏家。

徐佳馨表示，若無法使用自用，在房地合一稅新制中，10年以上持有者稅率為15%，長期持有者若是買到低點，納稅壓力反而低，要買房就要做好長期抗戰的打算。此外，新制無論是大換小或是小換大，都可以重購退稅，建議自用買方可以把握重購退稅規定，可能連一毛錢都不用繳。

近年公告地價、房屋評定現值大幅提高，應在購屋前詳細試算除了房貸外，更應詳算可能產生的持有成本，對於屋齡新、地段佳、高總價的住宅，以及非自用、多屋族的族群，持有成本均比過去多不少。

而實價登錄已成為購屋人對房價重要的參考依據，不過去年以來房價已較高點約下跌一成，加上實價登錄有落後約二個月的時間遞延，例如今年2月搜尋實價登錄的最近價格可能是去年底的成交價，實際上目前的房價可能已再下跌，因此對於實價的運用，應格外留意時間落差的風險。

群 義房屋不動產企研室特助許鴻政指出，今年房地產買氣還是屬冰河時期，目前維持買方市場，且房價相對低點，有機會找到條件佳、價格合理的產品，是入市好時 機，找到合適物件時，買方可以近半年實價登錄成交價的八折、或參考2012至2013年成交價，從低出價再依屋主回應修正加價。

台灣房屋智 庫執行長劉怡蓉則建議，今年購屋「買小不買大」、「買近不買遠」的趨勢，房市近年進入「總價時代」，面對現今高房價低薪資的結構，趨勢「買小不買大」，以 小坪數創造「低總價」優勢，加上未來房地合一實價課稅，低總價仍是市場寵兒，因此二房或二加一房的房型受到市場青睞，特別是小家庭蔚為風尚，即使是三代同 堂也會是同鄰不同居。

年後購屋策略

稅制有利自用

●房地合一稅自住六年有400萬元免稅額優惠，持有期間愈長、稅率愈低

●房屋稅的自住、地價稅的自用住宅稅率低，即使擁有多戶房產，將高價值房產登記為自住、自用住宅可節稅

用重購退稅

自住型態的換屋五年內未移轉及變更用途，無論大換小或是小換大，都可以重購退稅

留意實價登錄風險

●實價登錄揭露時間遞延約二個月，現在看到的可能是二個月前更高的房價

●以近半年實價登錄成交價的八折、或參考2012至2013年成交價作為出價依據

避免接手地雷地段和社區

●避免投資客比重高、居住率低、待售物件多的地段、社區

●留意法拍屋數量多對房價破壞效應

●中低總價、有捷運、符合自用條件房屋房價抗跌

>>經濟日報2016/2/12