夏日進入旅遊旺季，來到風光明媚的戶外，總讓人忘記生活上的壓力，不少人一邊遊玩，一邊尋覓適合作為休閒第2屋的地點，北台灣因而掀起休閒農舍的熱潮。其中，宜蘭自雪山隧道通車以來，農舍更是蓋得一棟比一棟漂亮，綠油油的農地上散落著豪華農舍，滿足都市人享受鄉村生活的夢想。

想在風景優美的地區自力興建農舍，首先須克服相關的法規限制。依2000年1月28日通過的新農發條例規定，興建農舍的農地面積須大於756坪，且取得農地2年才能興建，而興建完成的農舍，5年內不得移轉，但於新法通過之前取得的農地，即俗稱的「老農」，不受上述的興建與移轉限制。

老農配建可避開法令

由 於老農幾乎無相關法律束縛，因而衍生出有意購買農地興建農舍的民眾，利用向具有老農資格的人購買農地，並以其名義申請興建農舍，至農舍完成後再移轉給買 家，以避開嚴格法令限制的手法，此操作手法俗稱「老農配建」。不動產業者表示：「宜蘭有8成以上的農舍，都是利用老農配建的方式蓋出來 的。」

尤其擁有好山好水，甚至還有溫泉的宜蘭縣礁溪鄉，因受惠雪山隧道通車，農地買賣一直有不錯的買氣，買家大多都是台北客，而台北客喜愛自己買農地興建農舍，不喜歡購買已經蓋好的農舍案，因為買到不喜歡的農舍還要花錢整修，還不如親自動手來得划算、有成就感。

擁有老農配建資格的農地，買一塊少一塊，即使在去年下半年的金融風暴時，價格也不見下跌，其中，位於都市計劃區內、有溫泉資源的農地，例如礁溪後火車站周邊，價格甚至高達每坪5萬元，比沒有溫泉的一般建築用地還要貴。

一般銀行無農地貸款

但如果是都市計劃區外、無溫泉的農地，價格則下降至每坪1~1.5萬元，而農地如果沒有老農配建的條件，價格可能相差一半都還沒有人要買。

不動產業者表示：「宜蘭農地以礁溪與羅東運動公園周邊價格最高，礁溪是因距離台北最近，羅東運動公園則以環境取勝。」不過，獨立農舍也有著安全上的顧慮，經常聽到農舍被小偷入侵，洗劫一空的消息。

不動產業者指出，這些獨立農舍的主人，多半1~2個星期才會來一次，和左鄰右舍都不熟悉，即使小偷光明正大開車進去，還會被鄰居誤認為是屋主。

想興建農舍者，還要特別留意資金問題，不動產業者表示，一般銀行不接受農地貸款，只有農會願意承作，成數僅約5成，但不承作建築融資，因此，蓋農舍的資金必須自己籌備。

建商興建農舍案 規劃豪華

自己買農地興建農舍費時費力，市面上出現不少由建商投資興建的農舍案，或建商募集興建的集村農舍案。例如睿峰建設在台北縣萬里山頭興建的3棟豪華農舍案「雲頂山莊」，距離台北市內湖科學園區僅約40分鐘車程，桃園觀音鄉出現四合院造型的農舍案「紫金華府」，打造高總價、高質感豪華農舍。

農舍與一般建地的別墅，在相同的價格下，地坪、建坪與建物面寬，通常比一般別墅大，加上農舍多位於生活機能不便的郊區，因此，愈接近市中心的農舍，愈受當地人青睞。

集村農舍受移轉限制

不動產業者表示，農舍案大多是利用老農配建的方式操作，才能不受5年內不得移轉的限制；而「集村農舍」，顧名思義是將農舍集中興建，但須集合20戶農民為起造人，一同提出申請，所以必須採招募方式，且須全部戶數都招募完成才能興建，因此時程較長，且須受到5年內不得移轉的限制，因此都是自住客層。

集村農舍的土地又分為農用農地（俗稱配地）與建用農地，配地不須與建用農地相接，但2者必須位在相鄰的鄉鎮，且配地為建用農地的9倍大，因此，有不少購買集村農舍的民眾，住了多年仍不知道自己的配地在哪裡。

但也有建案將配地作為訴求重點，如宜蘭三星鄉「希臘愛情海」，總價390萬元起，選擇具視野的山坡地作為配地，未來可興建花房、溫室小木屋。

報你知 老農配建

由於老農不受面積與時間限制，不少人購買老農的農地，以老農的名義為起造人申請建照，取得使用執照後再移轉給買家，就可省下等待期，也不須購買面積這麼大的農地，可降低成本，而這樣的操作方式即俗稱「老農配建」。

專家意見 具有3項 節稅效果

購買農地還有節稅的效果，農地無須徵收贈與稅、土地增值稅及遺產稅，雖然農地有這些免稅的好處，但還是有一些限制，以遺產稅為例，子女繼承農地後，必須繼續維持農用滿5年，才能免繳遺產稅，否則還是會被追討遺產稅。

不過因為農地無須徵收贈與稅，一般習慣直接先贈與給子女，同樣需要繼續維持農用滿5年，且5年不得移轉，一旦未滿5年先行移轉，將追討贈與稅，追討的對象非受贈人，而是贈與人，贈與稅金額也不因時間而減少，如原本須繳納20萬元的贈與稅，提早在第4年先行移轉，贈與人就會被追討20萬元的贈與稅。

轉載：蘋果日報

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