1-1 瑕疵擔保責任~買豪宅漏水 法官認特定天候判免賠

高雄某董座花了3120萬元買下百坪豪宅，
交屋後第一場大雨就發現書房、更衣間、主臥室嚴重漏水，
認為前屋主應負買賣 瑕疵擔保責任，提告求償54萬元。
前屋主張自己住了10年都沒漏過水，漏水情形是在交屋後才發生。
法官委請第三方鑑定，房屋因為西南向強烈氣流形成強大正面風壓、伴隨長時間強降雨兩大因素，導致滲漏水，
屬於「特定天候條件下的漏水瑕疵」，因此判前屋主免賠。

》新聞來源
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240229002015-260402

《民法》

第354條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第373條
買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。

• 危險移轉時：交付時
• 不動產的"交付時"：點交時，非過戶時。

依據《民法》第354條規定，不動產瑕疵類型可區分為以下三類：

1. 價值瑕疵：不動產價值減少，導致在市場的交換價值比契約約定還低，如：凶宅、海砂屋等。
2. 效用瑕疵：不動產常用效能減損，如：漏水、壁癌等。
3. 品質瑕疵：不動產欠缺買賣契約訂定時所保證之品質，如：違反建材設備及其廠牌、規格等。

且必須同時符合：
1、契約成立前，買家不知有瑕疵。
2、賣家交付前，就已存在之瑕疵。
才能構成買賣瑕疵。