https://www.uniquehomes.com.tw/ 大亨所好．盡在住友/陽明山別墅 台北好宅 店面 商辦/都更整合 危老重建 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7675 台北市都更潮今年啟動，兆元商機蓄勢待發，各大建商積極卡位。有建商表示，台北市危老案量龐大，即使建商都跳進來做，未來十年也做不完，今年起以內湖地區率先開跑，將成為北市都更示範行政區與火車頭，帶動都更黃金十年。專注於都更危老的指標建商聖得福建設執行長洪正雄昨（31）日主持劍潭「豐萃」案開工動土典禮，談到都更商機，他表示，台北市幾乎沒有素地，建築屋齡老舊，危老都更是北市新案的主旋律。他說，以該公司在手案量為例，確實十年都做不完，都更是一塊相當大的版圖，預期這一股熱潮可以持續延續下去。值得一提的是，近年各大指標建商都陸續在都更合建領域動起來，都看好都更大商機，包括潤泰新（9945）、長虹、遠雄、興富發、華固等均有布局，且動作不小。潤泰新表示，現在消費者都知道品牌建商的重要性，而公司口碑佳，許多地主都喜歡找潤泰新合建，目前手上有大安、內湖等都更案。興富發也指出，城市翻新需要靠都更改建，響應政府政策，未來也會持續布局。若以區域來看，未來內湖區相當有看頭，洪正雄表示，目前在手都更案以內湖區佔比最大，已經整合約15個案子，約兩萬坪土地。主要是內湖海砂屋的狀況特別多，具有迫切改建性，許多地主都希望能趕快住到安全的好房子，像是近期更在十天內整合完成江南街附近基地面積約700多坪的案子。未來推案規劃上，洪正雄表示，最快今年底就可以推出與長虹建設合作的內湖怡翠園百億大案，還有和平東路、南港都更案等，未來五年可望推案量超過1,200億元。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，台北市素有「高齡首都」之稱，在土地資源稀缺的情況下，這股龐大的都更動能，讓北市迎來規模空前的「兆元商機」。其中，內湖區因坐擁內湖科學園區的產業聚落優勢，龐大就業人口支撐起強勁的剛性需求與消費力，加上區域內舊市區仍有整合空間，自然成為各大建商眼中的兵家必爭之地。賴志昶分析，這波都更潮非短期，而是將延續至未來十年的長線格局，從實價上即可觀察，建商從單純購地，轉向深耕社區整合，顯示市場對北市核心地段長遠價值的信心。隨著內湖作為都更火車頭，未來勢必產生外溢效應，加速帶動周邊如南港、汐止乃至於松山區的更新速度，這不僅能大幅改善市容與居住安全，更將創造龐大周邊經濟效益。經濟日報2026/1/1 Wed, 31 Dec 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7675 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7528 人的年齡漸長，居住的房屋也慢慢變「老」，加上台灣地震頻繁，民眾對於居住安全意識逐漸提高，如何進行都市更新（下稱都更）也漸漸成為不少民眾關注議題。苗栗縣政府工商發展處指出，若有5種狀況原則上不得辦理都市更新，民眾務必注意。苗縣府工商發展處表示，許多民眾常有疑問「房子能不能申請都市更新？」，若在5種狀況下，包括土地屬於非都市土地；位於都市計畫區內，但屬農業區、保護區、河川區等非都市發展用地；應完成細部計畫卻尚未擬定之地區；基地空地比例過高，或不符合《苗栗縣都市更新單元劃定基準》；建築物年限不足（重建須達30年以上、整建或維護須達20年以上）。民眾提出申請前必須先確認條件是否符合規定；苗縣府工商發展處提醒，都市更新能改善居住環境、提升公共安全並促進地方發展，但在著手規劃前，請民眾務必確認自家土地是否合乎規定，以避免誤解或徒增期待。自由地產2025/9/11 Wed, 10 Sep 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7528 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7468 海砂屋有安全疑慮，但重建之路迢迢，專家認為「釘子戶」狀態大不同，可大致分成「情感」類和「財務」類。學者也直言，都更住戶都陷入「一坪換一坪」的迷思，且變成政府主導，住房子的是民眾、產權也屬於民眾，不該抱著中樂透心態，又要馬兒好、又要馬兒不吃草。住商機構企研室執行總監徐佳馨說，都更困難關鍵在於住戶，即使政府推出各式獎勵機制，住戶間若未整合恐導致都更計畫延宕，有些住戶即使條件再好，因對原住家有感情而不願搬離，也有住戶擔心都更後恐衍生更多費用，甚至有停車困難等問題而拒絕都更。桃園市住都中心執行長邱英哲以正光花園新城為例，剩下12住戶有12種複雜問題，尤其過去法令規定不明確，部分住戶為省地價稅與建商協議不過戶土地，如今僅有居住權，沒有土地所有權，都更後嚴重衝擊回配比例，恐成推動一大阻力，要費心各個擊破解套，例如和建商後代協調，將土地過回住戶名下。財團法人都市更新研究發展基金會執行長麥怡安說，921災後重建開始有3成容積獎勵，希望多分配到的比例可販售，彌補工程款，但早年住戶都自己出錢，原屋蓋回，加上當時房地產差、擔心賣不掉，重建的70棟連1棟都沒申請容獎，但隨著房地產上揚，容獎沒爭取到滿似乎就是喪權辱國。「優惠永遠不嫌多」麥怡安認為，現今推動困難在於住戶不想出一毛錢，但這觀念需再教育，因住家已是危險建物，當然要搬遷。他強調，唯有社區自覺，才能走完重建困難路。麥怡安也呼籲地方政府除了容積獎勵，也要「丟錢」跟「丟人」，實務上社區多缺第一桶金，約全案的2至3％，畢竟聘估價師、建築師等都要錢，政府若能成立輔導團提供專業協助，將有限資源放在對的社區，對住戶才是更大誘因。中國時報2025/8/3 Sat, 02 Aug 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7468 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7385 根據台北市建管處資料顯示，台北市核准危老重建計畫共1006案，案件數突破千件寫下新的里程碑，顯示台北市危老方案成功，不過另一方面受到這幾年造價大幅上揚與整合者的資金問題，失效案件也高達137件，整體失效的比例也將近14%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，取得政府危老核准之後，按規定起造人於180日內申請建築執照，並可再申請延展一次，超過期限則予以失效，這波造價大幅上揚，尤其是小基地的開發案本身造價成本就高，先前市場缺工缺料，小基地對於造價上揚更為敏感，若配合之原銀行亦無法再增加貸款，可能讓興建工程出現停擺的壓力。統計顯示，台北市核准危老重建計畫共1006案，寫下破千危老案件的里程碑，台北市已經看到許多危老案件正在興建當中，甚至開始對外銷售，危老案件與都更雙軌在台北市正如火如荼展開，不過同時間也發現失效個案突破百件，累計已經有高達137件的核准危老案件失效。統計2020~2021危老失效案件就高達76件，2022有24件失效，2023年也有25件失效，反映疫情後造價大漲的確對於危老帶來挑戰，整體失效的案件中又有64件基地面積不到一百坪。曾敬德建議，不管是參與都更或者危老改建，地主或者屋主都要留意資金面的問題，尤其現在整體房市資金狀況較為緊縮，確保實施者過去的興建實績，整體的財務能力，才能夠安心改建順利入住新厝。自由地產2025/6/6 Thu, 05 Jun 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7385 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7384 台北市永吉路附近的力霸皇家社區共223戶，921地震後大樓鑑定為海砂屋，歷經25年整合，北市都發局與建商實施者今天宣布進行開拆，當地里長希望可帶動附近都更案。台北市都市更新處透過群組指出，力霸皇家社區海砂屋更新案拆除祈福典禮今天舉行，北市府副秘書長王玉芬、都市發展局局長簡瑟芳、台北市議長戴錫欽及實施者昇陽建設代表等出席。依北市都更處資料，力霸皇家社區位於永吉路、虎林街附近街廓，基地面積約3107平方公尺、940坪，共223戶，此大樓2000年被鑑定為海砂屋，2009年間由昇陽建設擔任實施者以都市更新案向市府申請報核。王玉芬致詞時說，此大樓在921地震後被列管為海砂屋，歷時25年努力終於圓滿進行拆除，市長蔣萬安上任後堅定推動都市更新條例受理都更代拆案，目前申請25件，蔣上任後完成11件，包含3件由市府實際執行拆除。她表示，市府有堅定決心推動都更，提出如都更8箭等政策，針對海砂屋也設置如主動迅行劃定更新地區、輔導團隊等措施，就是希望以政策推動加上公私協力，加速北市都更。住在大樓30多年原住戶現場接受聯訪說，一開始談都更時，因條件不妥，反對拆除，但這2、3年條件更動，才願意支持，2023年間搬出在外租屋。里長表示，此案住戶期盼很久，希望後續帶動附近都更案。原大樓社區主委接受聯訪指出，推動此案都更艱困，希望市府能持續協助，住戶間溝通及團結也很重要。實施者昇陽建設以新聞資料表示，自2007年接受住戶大會邀請進行此案都更整合，大樓原14層、屋齡39年，後續發生住家天花板無預警崩塌等狀況，引發住戶認為有安全疑慮，經介入整合，2009年間向市府申請都更重建、2022年完成都更程序。北市更新處指出，力霸皇家社區都更案是戶數最多及規模最大的海砂屋都更案，後續將興建24層、地下5層的1棟建物，估2031年完成。中央社2025/6/3 Mon, 02 Jun 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7384 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7353 新北市都市更新整合再加速。由新北市住都中心主導的3件公辦都更案近日同步招商，其中位於新店區中華路與三民路口的「新店曦案」備受矚目，生活機能良好，現況多為屋齡逾30年的一、二層樓老舊建物，整合進展順利，目前住戶參與意願已超過八成。住都中心自110年成立以來共推動9件都更案，執行長錢奕綱表示，「新店曦案」位置完整、條件良好，走路即可抵達捷運站，也鄰近新店溪綠地，推動上面臨的挑戰與多數公辦案類似，主要為土地占用、未合法建物安置及產權複雜等問題，「本案困難點以土地占用與未合法建物為主，目前整合進度樂觀。」錢奕綱指出，公辦都更以公有土地為主軸，推動相對順利，且近年也結合托老、托育等公益設施，期望藉此改善周邊都市環境。由政府主導可避免建商倒閉或不良業者介入，「中繼住宅」則是後續強化目標之一，希望讓民眾在都更期間有更妥善的安置安排。新北市議員陳永福表示，公辦都更因為採取公開招標、資訊透明，所有權人信任度普遍較高，「不像自辦案可能出現不良建商的問題，民眾對公辦案比較有信心心。」新北市議員黃心華則指出，許多區位相對邊陲、房價不高地段難以吸引建商投入，政府介入推動公辦都更，是必要作法。他認為，公部門的角色比過去更積極，透過住都中心整合資源與尋找出資者，也提升了整體推動效率。他提醒，都更是否能順利進行，取決於社區共識與同意比例，「只要有共識，就能吸引優質廠商加入。」他也指出，老屋耐震標準低，整建需求日益迫切，加上工料成本上升，民眾可分回的比例縮水，期待落差也加劇分歧。「公辦案行政規費相對低廉，但私辦談判的彈性較高，各有利弊。最終關鍵還是在住戶能否達成整合。」新北市建築師公會理事長汪俊男則表示，公辦都更的關鍵在於公有土地過半，規模較大時，推動及設計過程相對單純。公辦案多由建築師或實施者事前進行完整規劃與行政協調，若落在策略指定地區，獎勵容積可達2倍，相對於一般民間案的1.5倍有更高誘因。「但這也會影響周邊民間案的期望值，住戶會產生比較心態，進而增加民間都更談判難度。」他強調，公辦案在整體規畫與配套上表現良好，「若能順利執行，也能帶動周邊地區形成正向更新效應。」民眾方面，60歲林先生表示，自家房子年久失修，漏水與管線老化問題嚴重，希望透過都更改善生活環境，讓孩子住得更安全。63歲的陳太太則說，「公有地比例高、又是政府辦的，我們比較放心，不會像私人建商說變就變。」不過37歲的鄭小姐坦言，雖然聽說參與意願超過八成，但仍有鄰居心存疑慮，「搬遷不是小事，老人家也住習慣了，不過大體上還是支持的。」聯合報 2025/5/14 Mon, 12 May 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7353 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7342  內政部昨（7）日表示，截至今年3月底止，全國都更核定件數已達1,222案，危老重建核准件數達4,197案，兩者均呈穩定成長。外界關注危老條例2027年將落日，內政部表示將修法延續，將從三面向討論，包含適用範圍、容積獎勵機制、配套獎勵等。內政部長劉世芳今日將赴立法院內政委員會報告「都市更新與危老重建之執行成效及未來展望」，書面報告昨日出爐。內政部表示，為提升都更效率與誘因，內政部已延長相關稅捐減徵期限至2029年，同時規劃推動「老宅延壽計畫」，結合長照3.0與淨零碳排政策，協助高齡者在宅安養並促進老屋再利用。都更方面，內政部強調，為改善都市環境與機能衰退問題，近年持續推動修法與制度優化，包括簡化高風險建築（如海砂屋、耐震不足建物）重建程序，放寬原容積獎勵適用範圍，以及擬訂「都市更新發展計畫」，聚焦五大面向，包括強化政府主導、強化專責機構、改善民間輔導機制、人才培育與高風險建物優先推動。而國家住都中心2018年成立以來，已成功招商63案，總投資金額超過4,538億元，其中14案由中心主導，預估今年將再推六案。危老重建方面，為應對都市建物老化與災害風險，2017年危老條例上路後，內政部每年投入逾億元預算，補助耐震評估、計畫擬定、融資保證與人才培訓，截至3月底，已完成近2萬件耐震評估，核准重建計畫4,197案。經濟日報2025/5/8 Wed, 07 May 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7342 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7336 新北市政府自2019年起推動都更三箭政策，至今拆遷戶已超過8000戶，其中弱勢家庭雖有租金補貼，但仍無法租到合適的房子，另海砂屋拆遷戶有租屋急迫性，問題都亟待解決。新北市長侯友宜今（1）日宣布啟動都更中繼宅政策，運用市有土地參與都更分回住宅，解決都更重建過程無處可住，或租屋環境不合需求的困境。新北市都市更新處表示，都更案中65歲以上長者、下肢障者、身心障礙者及雙老家庭等有弱勢成員的家庭，在短期內要尋得合適的租屋處所困難，另海砂屋原住戶安全考量，有搬遷急迫性，都是推動都更過程中面臨的挑戰，故推動中繼宅政策的短期目標，就是協助他們找到適當的暫時住所，未來取得穩定的中繼住宅戶數後，再滾動檢討申請對象及資格。侯友宜今日到都更中繼住宅的三重基地視察，他說明，新北市多元都更方案至今已核准1286案，是歷年的總和近6倍，在推動過程中，發現「中繼」是相當重要的議題，原住戶在重建期間，如果能確認有地方可住，更能提高都更意願。所以利用市有土地參與都更的回饋空間，作為中繼住宅，讓弱勢族群和海砂屋原住戶有暫時住所，都更能夠更快速。侯友宜說，三重基地共提供35戶不同房型，包括3房16戶、2房10戶、1房9戶，加上新莊、土城基地在屋況整理完畢後，共計有86戶，預計今年下半年開始受理申請。市府預估每年需求約70戶，將持續利用受贈公益設施及取得都更分回住宅單元等方式，希望2027年能達成400戶中繼宅。國民黨新北市議員王威元表示，都更中繼宅是相當好的政策，公部門協助弱勢民眾在都更過程中的安置，而不是茫然無措；而三重圖書館親子分館也是公益回饋的多元運用，希望市府多多參考如此模式，為新北打造更多生活機能。市議員江怡臻則說，未來也將推動土城運校重劃區的戶數，包括第一階段6戶及第二階段93戶，相信能夠讓民眾參與都更過程能有意願、更安心。民進黨新北市議員李倩萍認為，這項政策固然很好，但3年要達成400戶過於理想化，光是蘆洲灰磘重劃區的長安街，整條街的海砂屋就有數千戶，何況全新北市；加上缺工缺料的問題，前面都更中繼戶的新房子還沒蓋好，後面又有新增，中繼住宅無法釋出，這會有很大的問題。中時即時2025/5/1 Wed, 30 Apr 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7336 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7321 上路即將屆滿八年的危老重建條例，其中「時程容積獎勵」將在5月11日落日，取而代之的是「規模容積獎勵」，可望改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況，催出大型危老案，今年已有二筆百億級危老案「西華璞園」、「科達大巨蛋案」登場開賣。此外，北台灣都會精華區，尤其是台北市建地難覓，建商推危老開發案意願提升外，房價居高不下問題，更讓台北市人口「搬」風加劇，今年首季人口淨移出高達2.1萬人，累計近十年來有多達近25萬人「脫北」。危老重案條例實施超過八年，危老案全台遍地開花。住展雜誌統計，去年北台灣危老重建住宅案推案量約1,082.7億元，其中雙北市就囊括87％、約達950億元。今年北市將有不少危老案將登場，包括「西華璞園」、「科達大巨蛋案」等總銷各約100億元的大案，大同、中山、中正、士林等區，後續也將有不少亮點危老案籌備推出。住展發言人陳炳辰分析，去年台北市推出的危老重建案有國賓皇琚、森仰、大安ONE等指標案，其中國賓皇琚實價揭露每坪成交價達200萬元、總價破2億元；森仰、大安ONE都是台北市中心門牌，未來發展性強。陳炳辰指出，危老時程獎勵雖落日，但基地合併鄰地規模達200平方公尺仍給予獎勵，未來可望改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況，值得正面看待。然台北市房價居高不下，已經嚇出不少「脫北族」，據統計，北市首季人口淨移出高達2.1萬人，反觀桃園、台中、新北，首季各有8,065、7,701、6,220人淨移入。大家房屋企研室主任賴志昶分析，房價負擔、就業機會與社會福利政策，是牽動人口遷移的主要動力，台北市持續面臨人口外流壓力，而房價相對合理、具發展潛力的新北、桃園，成為吸納台北市人口的主要縣市。以今年首季台北市淨遷出近2.1萬人來說，就有1.5萬人移往新北、桃園。值得注意的是，新竹市地狹人稠，但竹科發展有許多高薪就業機會，具備人口吸引力，過去十年吸引約1.5萬人淨移入，今年起也出現明顯的人口外流，反而鄰近的新竹縣、苗粟縣人口持續淨流入，反映人口移動與房價的高度關聯性。工商時報2025/4/25 Thu, 24 Apr 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7321 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7286 據統計資料，近年北市舊飯店透過危老改建案中，西華飯店將華麗轉身為「西華璞園」豪宅案並在近期公開，總銷挑戰200億元，成為近年國內最大旅館改建住宅案；神旺大飯店則是最大飯店改建商辦、商場案、總銷估破120億元，北市指標豪宅、頂級商辦危老改建案將陸續登場。信義全球資產經理林建勛表示，近年台北市眾多老飯店危老改建案，若改建為住宅、不再規劃為飯店，主要考量就是取得不動產資產增值效益。採複合式產品規劃，像是旅館加上住宅，或是飯店加上辦公大樓，主因希望本業經營升級，透過硬體更新讓住房房價拉高。至於旅館搭配住宅或辦公做規劃，林建勛分析，主要是藉由訴求本身品牌的飯店式管理，不僅提高其住宅或商辦售價，也可挹注本業管理收入。若業主採持有不出售，長期來看也可提高資產價值，充分將資產活化效益最大化；若是飯店改建案仍繼續維持本業經營，業主多是專注本業經營，透過升級轉型、提升品牌競爭力，且改建後有助吸引更多旅客，也可拉高住房房價。據北市府資料顯示，近年台北市危老改建案中，位於民生東路三段、占地1,049坪的西華飯店，將接棒「國賓皇琚」，打造77~176坪、總戶數達176戶的「西華璞園」豪宅案，總銷挑戰200億元，為地上25樓、地下8樓的高端豪宅案，將在近期公開，為近年國內最大旅館改建住宅案。另外，位於台北市忠孝東路上、占地524坪且規模估破120億元的神旺大飯店，則是近年國內最大飯店改建商辦、商場案；全案將改建為地上27樓、地下6樓之結合辦公和商場的商務大樓，總建坪達9,612坪。位於北市長春路的六福客棧，也將改建為地上21樓、地下6樓的「酒店式頂級商辦大樓」，總建坪為6,344坪，市值估逾80億元，預計2026年完工。座落於台北市南京東路、基地約達420坪的首都飯店，也將改建為地上22樓、地下6樓之結合商辦和住宅的複合式住商大樓，總量體約5,918坪。經濟日報2025/3/31 Sun, 30 Mar 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7286 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7268 臺北市政府因應113年4月3日發生「0403大地震」所凸顯老舊建築面臨震災的迫切重建需求，迅速針對「都更第6箭－擬定臺北市防災型都市更新細部計畫案」研提修訂擴大適用，讓本市更多符合規定的建築能受惠，並於今（20日）經臺北市都市計畫委員會第824次會議審議通過。北市都市更新處進一步說明，修正重點包含三大方向：1. 擴大免辦耐震評估適用對象：放寬至民國63年2月15日前「已申請建造執照之領有使用執照」建築物。2. 修訂特定區域適用條件：使本市南港區產業生活特定專用區（聚）內老舊聚落，免受容積450%上限限制，亦享有本計畫獎勵支持。3. 增加申請彈性：可由申請人自行選擇事權分送或併送，減少整合難度，並新增分送案之權變計畫提送期限，維持案件推展速度。都更處表示，截至今日，防災型都更專案計畫已有24件都市更新案申請，且電話諮詢踴躍，案量持續增加。未來，北市府將持續依實際執行狀況滾動調整本計畫，落實「結構安全」、「耐候減碳」、「都市減災」與「環境友善」的都市發展願景，讓市民居住環境更安全、更永續。台北市都更處2025.3.20 Thu, 20 Mar 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7268 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7266 房貸委縮，利率上揚 房貸利率2.245％，續寫2009年1月以來16年新高近期房市明顯降溫，中央銀行公布2月五大銀行新承作房貸金額及利率，單月新增金額僅剩609.42億元，創去年3月以來新低，且較1月新增金額下降36.57億元，各銀行持續調控不動產放貸風險，使房貸利率持續上揚至2.245％，續寫2009年1月以來的逾16年新高水準。央行同步公布2月消費者貸款與建築貸款餘額，購屋貸款餘額升至11兆1,283億元，仍是歷史新高、且已連14月在10兆元之上，但年增率僅剩個位數的9.77％，創去年5月以來最低增速；供給面的建築貸款餘額升至3兆4,339億元、年增率3.25％，為去年8月以來新低。根據央行統計，2月臺銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行新承做放款加權平均利率為2.117％，較1月下滑0.002個百分點；房貸利率上升0.007個百分點至2.245％。央行官員表示，由於今年春節假期落在1月，去年在2月，因此以前二月合計數來看較能反應實際變動，前二月合計新增房貸1,255.41億元，年減234億元，顯示央行信用管制目的達到成效，包括不動產放款集中度、不動產貸款餘額年增率都已下降。對於貸利率續揚，央行官員說明，主要是銀行內部針對不動產授信風險控管，及基於政府在房市上的規定，銀行在利率上也提高有風險考量調整，使銀行房貸利率持續向上調整，新增房貸利率已連五個月上揚。就房市價量觀察，前二月六都買賣移轉棟數年減25.1％，房市明確降溫；但價格來看，1月信義房屋大台北房價月指數月增0.49％、年增5.07％。央行官員分析，1月指數上揚主要因新北市指數上揚，但應是反映部分個案所致，若觀察政大永慶房價指數，年增率仍是縮小中。2月新青安占五大銀行新承做房貸比重上升至39.76％，僅次於去年6月的40.92％；占整體房貸餘額占比11.37％，創新青安上路來新高。央行官員強調，新青安占比提高，符合央行目標，希望將信用資源留給無自用住宅者。工商時報2025/3/21 Thu, 20 Mar 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7266 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7267 受到政策打房有感、土融貸款成數壓低至4成、銀行貸款趨於嚴苛等影響，今年第一季土地交易市場明顯失溫；去年建商買地大爆炸的盛況已不復見，取而代之的是合建案、都更、捷運聯開案。據統計，今年以來上市櫃建商搶地、補庫存，有5成以上是簽下合建、都更或政府公辦都更、捷運聯開案等，且建商全年購地金額目標也下修，以避免負債比再攀升、降低資金積壓在購地上的風險。據公開資訊觀測站資訊顯示，今年以來上市櫃建商、房仲就取得至少34筆土地，涵蓋全台六大都會區，其中採合建、都更及競標政府公辦都更案、或捷運聯開案等方式取得的土地就有20筆，占比逾5成8；至於採取買斷的土地有14筆，占4成多。今年搶地最積極是達麗、愛山林、潤泰新，今年以來分別搶下四、三、三筆土地，包括達麗在新北泰山段斥資1.15億元取得243坪土地，合建分屋土地約670坪；台南歸仁7.25億元買下1,353坪土地；得標高雄左營廓後段公辦都更1萬多坪。愛山林取得台北市南港台電CR-1公辦都更案、新竹合建案，及高雄郡都建設合作案；潤泰新簽下新北新泰塭仔圳市地重劃區2,731坪合建案、新北新店十四張區段徵收2,962坪合建案，及北市大安區逾900坪都更案共三筆。不過愛山林及潤泰新這六筆土地，取得方式都不是透過買斷，而是採合建、都更方式取得；特別的是其中愛山林還以3億元取得高雄郡都建設丁種特別股，間接投資郡都建設高雄橋頭區後壁田建案，日後再依出資比率分配該案的稅後純益。戴德梁行分析，在限貸令的陰影下，建商購地動能恐下降。預估上半年政策打房無鬆綁跡象下，連帶預售推案將急凍，建商將暫停土地進貨，對於地方政府的容積移轉政策即將轉為繳納容積代金的地區，預期將產生先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略。工商時報2025/3/20 Wed, 19 Mar 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7267 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7265 首次轉移可望不受限制、適用20％稅率房地合一2.0上路已經3年半，財政部近期將檢討房地合一稅2.0窒礙難行的地方，修正《房地合一課徵所得稅作業要點》，據知目前方向包含擴大解釋都更案中起造人範圍、可適用20％的較低稅率。財政部官員表示，國稅局還在盤點相關案例，以利未來修法調整。房地合一稅2.0自2021年7月以來上路，最大的改革就是將企業炒作房市納入規範，為了避免企業或家族透過營利事業短期買賣規避稅捐。房地合一稅2.0規範只要個人或者家族直接或間接持股超過50％，以及該營利事出資價值50％以上是房地構成，不論短期交易房地或股權都是房地合一2.0課稅範圍。房地合一稅2.0規範，持有2年內出售，所得會被課徵45％稅；持有2到5年會被課徵35％的稅。工商團體也力爭，企業交易股權鬆綁，工總爭取，企業適用房地合一稅2.0股權交易，標的公司應該排除2016年以前取得房地，以利企業首次公開發行（IPO）、家族傳承。工商協進會解釋，企業早年生產所取得土地和廠房，近年因房地產飆漲，很容易就達到房地合一2.0中房地價值超過出資額、價值的50％。若計入企業價值50％當中，就會限制這些企業的股權交易、IPO，不利台灣資本市場的發展、家族傳承和中小企業異業合作，建議檢討房地合一稅2.0中「特定股權交易之認定標準」。財政部現正盤點個案、檢討作業要點。據知目前方向有，現行都更或者危老重建地主、建商、地主或者分回的房屋交易，首次移轉可以不受房地合一2.0的限制，適用20％的稅率，個案中也有許多以蓋房子為主的營利事業，在都更案中因現實種種原因無法擔任起造人，轉移時可能被課高額稅捐，財政部也正在檢討規範、擴大解釋，避免都更、危老重建案件、非炒房者被誤殺，並有鼓勵的作用。對於工總、工商協進會建言，檢討房地合一稅2.0股權交易，財政部回應研議當中。官員表示，國稅局還在蒐集個案，希望未來作業要點修正可以符合現實所需、且不違反房地合一2.0立法原則。中國時報2025/3/18 Mon, 17 Mar 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7265 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7189 中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄9日表示，全台屋齡超過30年的住宅已突破500萬戶，面對台灣都更牛步化的窘境，加上ESG、淨零碳排議題迫在眉睫，呼籲政府應正視三大方向，包括都更提高容積獎勵、解除第七波信用管制對第二戶限制、加強新青安政策，藉此來提高都更誘因。不動產聯盟9日舉行高峰論壇，林正雄指出，碳費開徵在即，台灣費率制定為每噸300元，但2026年起收費並逐步調整，直至2050年接軌國際，而目前歐盟碳費每噸約4,000元，中間緩衝期並不長，林正雄直言，碳費非假議題，而是迫在眉睫的大環境。不只要關注碳費問題，林正雄表示，全台屋齡30年以上住宅正式突破500萬戶，占比高達一半，921地震前的建築物確實有建築結構安全疑慮，存在危險性且不符合居住安全，但按照目前都更、危老的速度，要替換這些老屋都更得耗費3、400年時間，但目前都更、危老的誘因不足，民眾對於換屋也有所疑慮。工商時報2024/1/10 Thu, 09 Jan 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7189 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7193 新北市三重區近期傳出建案鄰損事件，引發各界討論小坪數基地改建難題。住商機構觀察新北市政府數據，截至去年11月中旬為止，新北市共核准587件都市危險及老舊建築物重建計畫，其中220件為基地坪數小於100坪的「鳥籠危老案」，最小者基地面積更僅有14.7坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，小基地建案不僅施工不易，且營建成本高昂，建議自住民眾需慎選此類案件。住商機構今天發出新聞稿指出，根據新北市政府資料，新北市截至2024年11月共有220件基地坪數小於百坪的核准危老案，基地最小危老核准案前3名，其中基地坪數最小者，為新北市樹林區大同段855地號一案，在2020年6月核准，基地坪數為14.7坪，僅是一般套房大小。賴志昶分析，此宗危老案位處樹林車站商圈，緊鄰樹林中學與大同科技園區，頗具房市前景，區域新案價位已約每坪40幾萬至50幾萬元，但此案地處巷弄，興建難度偏高，又僅為第一種住宅區，容積率較低，可能因此影響周邊地主整合意願，此案僅約14餘坪即成案。基地最小危老核准案第2名，為永和區雙和段163地號1筆土地，基地面積為17.1坪。基地最小危老核准案排名第3名，為2024年8月剛通過、三重菜寮危老案基地僅17.4坪。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近年政府鼓勵民眾申請都更、危老，其中危老因有容積獎勵的落日條款，且無需完整街廓即可成案，提高地主申請積極程度，但因受限於雙北土地價位高漲、市場氛圍對開發商信任度不高等因素，致使市區土地整合不易，讓此類「鳥籠危老案」如雨後春筍產生。徐佳馨表示，此類案件雖成案容易，但面臨營建成本高昂與缺工議題更勝於中大型工地，常見危老案核准多年，但遲遲等不到工班開工，最終地主與整合者淪為雙輸局面；她認為，危老優惠落日將至，建議住戶應趁早凝聚共識，才能皆大歡喜。中央社2025/1/9 Wed, 08 Jan 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7193 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7182  台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低；目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。目前台灣民眾經常從媒體上看到「都更」及「危老」重建報導，不免思考自已所有的老舊房屋要何去何從？這幾年來筆者在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，筆者可以理解民眾在這方面的法律知識相當欠缺。其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序?面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自己社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才；否則，將來還要遭遇不少困擾！最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供；合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑；一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自已不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。例如：合建的分屋比、容積移轉、獎勵容積、建築材料、建照、開工、完工、使照、施工期限、租稅負擔、交屋……等等，都必須仔細斟酌，切勿馬虎，這樣才能免於遭到不必要的「風險」。（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然地政士聯合事務所創辦人）本文摘自永然文化出版的《參與危老重建法律實務手冊》轉載於經濟日報2025/1/3 Thu, 02 Jan 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7182 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7172 都更、危老迎接利多，內政部昨（26）日表示，《都市更新條例》先前修法放寬容積認定，相關子法已箭在弦上，包括都更、危老容積獎勵辦法近期都將發布，有助提高老屋改建誘因，估全國將有8,216棟六層樓以上的合法建築物、約27萬戶受惠。內政部昨日召開部務會報，通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，放寬原建築容積獎勵適用範圍，對象從原本僅限於實施容積管制前已興建完成、取得使用執照的合法建築，放寬為當時已申請建造執照的建築物皆可適用，預計近日發布施行。 內政部表示，此次修法主要是配合今年11月13日施行的都更條例第65條修正案，進一步提升民眾參與都更意願，希望加速推動921地震前耐震不足建物的更新作業。除了都更以外，危老部分也會加速推行，內政部國土署主秘朱慶倫透露，危老的容積獎勵辦法，預計明年初召開審查會，審查通過後，未來也能比照都更條例作法，從寬認定。國土署表示，都更條例、危老條例雖屬於不同法令，但都更條例修法後，透過修改危老容獎辦法，也能將這項放寬擴及危老案件，且無須再經立法院審議，希望雙軌並進、加速老屋改建。朱慶倫表示，像是原建築容積可能僅能興建三層樓，獎勵後容積增加有限，對重建缺乏助力；此次修法放寬後，只要當時申請建照者亦可納入計算，並依照當時核准的容積率作為獎勵基礎。朱慶倫指出，修法後，針對8,216棟未取得使照但已申請建照的建築物，可根據其當時容積率計算獎勵，將有效降低重建障礙，增加誘因，促進更新作業推進。原都更條例規定，實施容積管制前已「興建完成」的合法建築物，可以原建築容積來更新改建或申請容積獎勵；修法後，改為實施容積管制前已「申請建照」的合法建物，就能以原容積重建或申請容獎。通常原容積會高於基準容積，這些實施容積管制前的合法建物，若能以原容積重建，在都更時相對有利，具有參與重建誘因。經濟日報2024/12/27 Thu, 26 Dec 2024 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7172 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7128 台積電轉投資世界先進新加坡12吋晶圓廠，傳出國銀將籌組600億元聯貸案，由臺灣銀行出任管理銀行。公股銀行主管透露，多家行庫正對此案進行評估，由於半導體產業前景看好，今年底到明年內，聯貸案多和科技業資本支出或海外建廠有關，並同時聚焦離岸風電、都更危老融資需求。兆豐銀行指出，今年前三季主辦聯貸案包含電子、傳產、營建及租賃業等，產業分布均勻。針對未來較看好的產業，目前已知聯貸案多為電子業相關；離岸風電區塊開發3-1期風場將自第四季起將陸續推出聯貸案，籌資金額頗鉅，預期會推動再生能源授信成長。合庫銀行說明，第四季至明年可能洽談的聯貸案產業包含都更危老、高科技業、綠能產業及傳統產業等，也將加強拓展具政策利多的產業，如六大核心戰略產業包括資訊及數位、綠色及再生能源、民生及戰備等，以及都更危老等政策推動相關產業客戶。臺銀觀察，政府推動綠色能源轉型，過渡期的燃氣發電及再生能源如離岸風電、太陽能電廠的投資，也帶來融資需求。土地銀行統計，前三季聯貸案量方面，辦理不動產放款聯貸案雖占有一定比重，仍積極拓展其他產業授信，評估未來可能洽談的聯貸產業包括國內不動產開發業、電子科技業、傳統產業、營造業及醫療業等，均有資金實質需求；另綠能、再生能源產業資金實質需求也有持續增加趨勢，整體將針對借款人之信用評等高低、授信擔保條件、資金用途等因素做通盤考量。工商時報2024/11/13 Tue, 12 Nov 2024 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7128 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7127  半百老茶室都更有望；據實價登錄最新資料，8月北市華西街和梧州街巷內，屋齡達55至57年的四棟公寓和透天厝，由五位自然人以超過6.2億元取得約243.8坪土地，顯示在建商在限貸令下，排除在管制令下的都更危老整合業務，成為開發商們在夾縫中的生存空間。據悉，近年該交易之相鄰基地已陸續整合中，目前整合土地超過360坪，已符合台北市防災型都更的申請資格。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，政府限貸令下，目前建商購地最高貸款成數為五成，其中動工款又保留一成，相當於開發商購地資金就要準備六成，再加上18個月內限期動工的壓力，增加建商獵地的困難度；相對來說，都更危老重建案整合的時間較長，但因投入資金相對較少，且排除在信用管制的限貸令之外，尤其都更還有機會爭取容積獎勵，成為建商們取得土地的重要案源管道之一。據實價登錄資料顯示，今年8月北市萬華區華西街和梧州街巷內的四棟公寓和透天厝，有五位自然人出資逾6.2億元買下，共取得土地約243.8坪。台灣房屋萬華加盟店店長趙英傑表示，這幾筆老宅位在梧州街觀光夜市旁，過去一樓店面還曾經營過茶室，但因受祝融之災而空置，土地周邊有華西街、廣州街夜市，且近龍山寺，商業機能豐富，目前附近新大樓每坪成交均價72到78萬元間。趙英傑指出，該地未來若改建推出新建案，並規劃套房至兩房的小宅產品，甚至若融入飯店式管理，每坪推案價有機會坐穩8字頭，擁有投資收益的建案更有利銷售；目前該地周邊新大樓套房每月租金可達2萬元以上、兩房月租金在3到4萬元間，住戶或租戶不乏外派來台的外籍人士、年輕人等。第一建經研究中心副理張菱育指出，台北市老屋多，為了鼓勵危險建築物重建，台北市推出「防災都更整宅專案」，其中四大要件包括，第一需以都更方式重建，且基地面積需達1,000平方公尺，地上物需為合法建物，且需經鑑定為耐震能力不足者，惟1964年以前的建物可免鑑定。張菱育強調，由於逾50年的老舊建物做防災型都更的流程相對簡便。而這幾筆建築符合此專案，若順利申辦，將可望獲得原建築基地基準容積30%的容積獎勵，增添業者的整合意願和開發效益。經濟日報2024/11/13 Tue, 12 Nov 2024 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7127