https://www.uniquehomes.com.tw/ 大亨所好．盡在住友/陽明山別墅 台北好宅 店面 商辦/都更整合 危老重建 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7808 非自願離職賣房，不一定能適用房地合一稅20％優惠稅率。財政部北區國稅局提醒，房地合一稅雖針對因調職或非自願離職出售房地提供20％較低稅率，但仍設有嚴格條件，尤其須符合自住使用且未出租等規定，否則即使符合「非自願」原因，仍可能被改按較高稅率課稅。房地合一稅2.0主要目的是抑制短期炒作不動產，持有期間在兩年內出售，適用45％稅率；持有超過兩年但未滿五年，稅率為35％，持有超過五年，稅率才有機會降到20％以下。不過，為避免誤傷無辜，法規也訂有例外，包括調職、非自願離職、重大疾病、強制執行等在內，共七種情形可適用20％較低稅率，但這些例外仍須同時符合一定條件。其中，若是因調職或非自願離職出售房地，須是個人或配偶在工作地點購屋並完成戶籍登記且實際居住，且持有期間未出租、未供營業或執行業務使用，之後因調職或非自願離職而離開原工作地並出售房地，才可適用20％優惠稅率。也就是說，只要其中任一條件不符，例如曾經出租，即使確實遭到資遣，也無法適用較低稅率。舉例說，小美（化名）2023年3月購入新北市房地，並於2024年2月出售，自行申報課稅所得220萬元，主張因遭公司辭退，按20％稅率計算應納稅額44萬元。但國稅局查核後發現，該房地在持有期間曾經出租，不符合自住條件，因此改按持有兩年內稅率45％來課稅，核定應納稅額99萬元，補徵稅額達55萬元。小美申請復查，主張其確實因遭公司辭退而出售房屋，應屬非自願離職情形，但國稅局認定，雖符合非自願離職事由，仍須同時符合自住且未出租等條件，因該房地曾出租，最終駁回其復查申請，維持原核定結果。國稅局提醒，民眾若因非自願因素出售房地，務必先確認是否同時符合自住及未出租等規定，避免誤用優惠稅率而遭補稅，特別是在短期持有情況下，適用稅率將從20％提高至最高45％，稅負差很大，一旦判斷錯誤，影響金額相當可觀。經濟日報2026/4/23 Wed, 22 Apr 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7808 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7807 根據財政部最新公告資料顯示，第1季個人房地合一稅收年減7%，以94.2億元寫近三年同期新低，顯示房市交易持續降溫。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去景氣暢旺時，房地合一稅收可達千億元，隨房市受政策引導交易量下滑後，房地合一稅收也跟著滑落。曾敬德指出，由於從房地合一稅2016年上路以來，適用房地合一稅收的屋主越來越多，加上房價大漲後，出售時可能都會產生可觀的稅負，建議民眾利用重購退稅或400萬元免稅額度時，一定要完全符合相關規定，並且提早規劃。曾敬德表示，由於房地合一稅收太過可觀，國稅局也不斷宣導常見報稅的違規樣貌，建議民眾若有節稅規劃，最好都提前最好準備，且必須完全符合相關規定，包括連續設籍、符合自住使用等，避免中間戶籍中斷，或者出租等行為，以免要節稅申報時被稅捐機關關注。經濟日報2026/4/23 Wed, 22 Apr 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7807 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7609 財政部台北國稅局表示，個人繼承不動產，若併同繼承所遺留的房貸餘額，在將這筆房地出售時，貸款餘額超過繼承時的房地現值、且確實由個人實際負擔償還部分，視為「額外負擔」，可自房地交易所得中減除，減輕房地合一稅負擔。房貸償還期限愈拉愈長，不少民眾繼承不動產時，也會一併繼承該房地為擔保向金融機構抵押貸款的未償債務餘額。台北國稅局表示，個人出售繼承取得房地，在計算房地交易所得時，除可減除因繼承而無償取得的房地價值，也就是繼承時的房地現值外，若所繼承的貸款餘額超過繼承時的房地現值（房屋評定現值與公告土地現值合計數），就有機會從房地交易所得中減除。國稅局提醒，必須同時檢視四大條件是否符合。第一，繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款，假設哥哥繼承貸款餘額，弟弟繼承房地，將無法適用；第二，所謂貸款餘額，僅限金融機構貸款適用，私人間借貸不算；第三，貸款必須是由出售人（繼承人）實質負擔償還；最後，貸款餘額必須大於繼承時房地現值總和。國稅局舉例，納稅人林先生（化名）2023年4月間繼承父親在2021年4月間購入的A房地，繼承時房地現值為1,000萬元，併同繼承其父所遺A房地的銀行貸款餘額3,400萬元，並由林先生實際負擔償還。林先生在2024年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值依照物價指數調整後金額1,035萬元，因為從父親繼承的貸款餘額超過繼承時房地現值部分約2,400萬元，也可自房地交易所得中減除。國稅局特別提醒，無論出售的房地是適用舊制房屋財產交易所得或新制房地合一交易所得皆能適用，但可減除的房貸餘額，只限於繼承時被繼承人以所遺「該房地」為擔保向「金融機構」貸款之未償債務餘額，且由納稅義務人實際負擔者，私人間之借貸則無法適用。經濟日報2025/11/20 Wed, 19 Nov 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7609 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7565 房屋稅差別稅率2.0制度規定自住房屋須「完成戶籍登記」才能適用優惠稅率，攸關外籍人士權益。為維護取得中華民國居留證者的居住權益，財政部已放寬規定，只要符合特定條件，外籍人士、大陸地區人民及港澳居民名下的居留地址房屋與土地，即可視同完成戶籍登記，享有自住用稅率優惠。房屋稅差別稅率2.0又稱囤房稅2.0，主要加重多屋者房屋稅，針對自住住家用房屋則給予減稅優惠，全國三戶內稅率為1.2％，全國單一自住更可適用1％稅率。放寬措施主要涵蓋三大重點，基隆市稅務局說明，首先，在身分條件上，只要是取得中華民國居留證的外國人、台灣地區無戶籍國民、大陸地區人民，或香港、澳門居民，均可比照國人適用。其次，在房屋條件方面，居留地址的土地及其地上房屋，含設定地上權的使用權房屋，須為本人、配偶或直系親屬所有，或為本人持有的使用權房屋，並且實際供本人、配偶或直系親屬居住使用，不得出租或作營業用途。最後，在戶數與稅率上，若本人、配偶及未成年子女名下的住家用房屋全國合計不超過三戶，可適用自住用房屋稅率1.2%。若僅有一戶且房屋現值低於《房屋稅條例》規定金額，還可享有1%的單一自住優惠稅率。為協助外籍人士了解相關規定並順利申請，稅務局特別主動寄發中、英文對照的輔導函通知，符合條件者，只要填妥資料回覆即可辦理，或可以在2026年3月22日前線上提出申請。稅務局表示，這項放寬規定不僅保障外籍人士的居住權，也落實居住公平原則，讓外籍居民在台生活更有保障，同時減輕稅務負擔，展現政府對友善居住環境的重視。經濟日報2025/10/8 Tue, 07 Oct 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7565 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7560 財政部北區國稅局表示，針對死亡前二年贈與配偶財產的遺產稅問題，財政部日前已發布新規定，提醒民眾留意三大重點，包含適用時間點、稅單區分、剩餘財產分配請求權。去年10月28日，憲法法庭針對死亡前二年贈與配偶財產案件，所涉及的遺產稅問題作出判決，認為現行遺贈稅法「部分違憲」，財政部須在期限內完成修法。在修法前，財政部已先發布處理原則，以利徵納雙方遵循。北區國稅局提醒三重點。首先是適用時間點，2024年10月28日（即憲法法庭判決日）已發生繼承事實但尚未核課、或尚未核課確定的遺產稅案件，或判決日後新發生的繼承案件，就能適用。其次，針對死亡前二年贈與配偶財產的遺產稅案件，繳款書將分為兩張，一張是「配偶稅單」，一張是「全體繼承人稅單」，配偶稅單依死亡前二年贈與財產占總遺產總額比率，計算應納稅額；全體繼承人稅單則依其他遺產占比計算。第三，死亡前二年內贈與配偶財產（不包括原屬於配偶的特有財產），會被視為被繼承人的現存財產，納入剩餘財產差額分配請求權計算基礎，保障生存配偶財產權益。舉例來說，老馮2025年3月1日過世，繼承人是配偶阿慧與子女，老馮在過世前兩個月，曾贈與阿慧1,000萬元現金，死亡時名下還有2,900萬元的婚後存款及投資；阿慧則有200萬元的婚後財產（不含受贈的1,000萬元），申報遺產稅時，國稅局核定老馮遺產總額為3,900萬元（存款加生前贈與）。依新制，計算剩餘財產差額分配請求權時，贈與阿慧的1,000萬元、視同老馮現存財產，亦可納入差額計算基礎，老馮剩餘財產是2,900萬元加上1,000萬元，等於3,900萬元，阿慧剩餘財產是200萬元，夫妻差額為3,700萬元，其半數1,850萬元，就是可主張的剩餘財產差額分配請求權，可自遺產總額中扣除。若是按照舊制，生前二年贈與阿慧財產，無法視為老馮現存財產，將大幅限縮夫妻差額，可自遺產減除的額度就大幅減少。國稅局解釋，這項新制最大的意義，在於避免繼承人因「被繼承人死亡前兩年贈與配偶的財產」被視為擬制遺產而加課遺產稅，進一步落實憲法判決精神，保障生存配偶的財產權。經濟日報2025/10/3 Thu, 02 Oct 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7560 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7562 財政部中區國稅局提醒，機關、學校、事業單位或團體在申報租金扣繳時，不僅要正確填寫承租人的基本資料與所得金額，若租賃標的是房屋，更要確實填報「房屋稅籍編號」。一旦填錯，不僅可能造成租賃資料與稅務系統不符，還可能影響屋主適用稅率，衍生權益受損與行政麻煩。國稅局指出，房屋稅籍編號是辨識不動產課稅對象的重要依據，若誤填他人房屋編號，可能導致該房屋被錯認為非自住住家，在囤房稅2.0稅制下須套用較高稅率，讓無辜屋主承受額外稅負；另一方面，若扣繳憑單內容與實際租賃情況不符，國稅局系統比對就會出現異常，扣繳單位還需補件或接受調查，徒增困擾。經濟日報2025/9/30 Mon, 29 Sep 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7562 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7535 民眾因土地遭政府區段徵收，日後領回的「抵價地」在第一次移轉時，享有土地增值稅減徵40%的優惠。稅務局說明，所謂「抵價地」，是指土地遭區段徵收後，原地主可依規定領回的土地，用來抵充徵收補償款，這些土地因經過政府規劃與開發，價值往往有所提升，因此在移轉時容易產生較高的土增稅，為照顧地主權益，法規設計第一次移轉可減徵40%的優惠，等於稅金打六折，降低地主負擔。稅務局提醒，若地主領回抵價地後，先以「夫妻贈與」或「信託登記」方式辦理移轉，再由受贈人或受託人處分該筆土地時，仍可適用相同減徵規定。換句話說，抵價地只要是在「第一次移轉」，不論是直接出售，或是先經過家庭間的贈與、信託，再到市場交易，土增稅都能打六折。經濟日報2025/9/16 Mon, 15 Sep 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7535 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7534  財政部台北國稅局表示，夫妻申報綜所稅時，原則上必須採合併申報，只有在四種情況下才能各自申報，提醒納稅人應留意規定，以免漏報所得。四種情況包括：第一，分居已滿六個月，並經法院宣告改用分別財產制；第二，分居已滿六個月，且經法院裁定未成年子女權利義務的行使或負擔；第三，依《家庭暴力防治法》取得通常保護令；第四，已取得暫時或緊急保護令。台北國稅局表示，在這些狀況下，夫妻才可合法分開申報。除此之外，單純的協議分居並不在例外範圍內，仍必須合併申報。國稅局說明，綜所稅採「家戶所得制」，強調夫妻視為同一課稅單位。除非是在課稅年度內結婚或離婚，可選擇合併或分開報稅，或符合上述四種例外情況，否則依法都必須合併申報。舉例來說，美美（化名）與配偶因婚姻不睦，自2023年起協議分居，當年度兩人各自辦理綜所稅結算申報，且沒有填寫配偶資料，後來國稅局查獲，除要求補稅外，並依規定裁罰，美美不服，主張雙方因感情不佳才分開申報，並非刻意規避，但國稅局審查後認為，單純協議分居並未符合法定的例外情況，因此仍維持原有裁罰決定。國稅局指出，設立這四種例外的用意，是要保障確實面臨特殊困境的納稅人。例如，法院已介入財產制度或裁定未成年子女監護權歸屬，或在家暴情況下，受害人已取得保護令，才屬於可各自申報的正當理由，若只是因婚姻不睦或雙方協議分居，沒有法院判決或保護令認定，仍必須依法合併申報。經濟日報2025/9/16 Mon, 15 Sep 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7534 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7508 房屋稅2.0今年5月首度開徵，只有同時符合「全國單一自住房屋」及「房屋現值低於各縣市公告門檻」兩項條件的民眾，才可享有最低1%稅率；若只符合其中一項條件，則是依一般自住住家稅率1.2%課徵。以新竹市為例，市府公告2026年房屋現值門檻為185萬6,600元，若房屋現值在此數額以下，且在全國僅持有一戶自住房屋，才適用1％稅率。所謂「全國單一自住房屋」，必須符合多項規範，包括屋主本人、配偶及未成年子女在全國合計只能持有一戶，且不得出租或作營業使用，必須供本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記；同時還要低於各縣市公告的房屋現值門檻，兩項缺一不可，才能適用1%稅率。稅務局舉例，一名張媽媽在新竹市僅持有一戶自住房屋，但先生在台北另有兩戶透天厝分別出租與作營業使用，雖然張媽媽的房子本身符合自住條件，但因家戶合計持有三戶，不符合「全國僅持有一戶」規定，因此只能按1.2%課徵，無法享有1%優惠。另外，稅務局提醒，自住房屋若未完成本人、配偶或直系親屬的戶籍登記，將被視為非自住，稅率將拉高至2.6%至4.8%，相關申請須在2026年3月23日前完成，以免錯失優惠。經濟日報2025/8/29 Thu, 28 Aug 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7508 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7482 財政部高雄國稅局提醒，房東若向房客另外收取電費補貼，若超出合理範圍，將可能被稅局認定為變相租金，房東在報稅時應列入租賃所得申報。高雄國稅局表示，依《所得稅法》規定，個人出租房屋的租賃所得，是以全年實際租金收入，扣除必要損耗與費用後餘額，作為應稅所得計算基礎，一般而言，租賃收入包含租金與其他可歸屬於租用代價的費用，若房東另收電費、水費等款項，且超出合理範圍，就可能被視為租金的一部分，需併入申報。實務上有一種情況是，房東出租房屋未設獨立電表，如果雙方事先約定明確，且金額在合理區間內，並非變相提高租金，這筆費用就不會被視為租賃所得。舉例來說，房客向陳先生承租一間房間，雙方契約明定每月租金為5,000元，另因該房間未設電表，約定每月補貼電費500元，由房東繳納給台電，這500元電費補貼屬於合理支出，不會被視為額外租金，因此陳先生在隔年5月辦理綜所稅結算申報時，僅需申報租金收入60,000元，扣除必要費用後列入所得。國稅局補充，房東若無法提出實際支出憑證，也可選擇適用定額扣除方式，按租金收入的43%計算必要損耗及費用後，再依餘額計入所得。國稅局提醒，若房東與房客約定的補貼金額顯著高於實際費用，或未能合理解釋，可能被認定為變相租金，需補稅並可能受罰。建議簽約時明確註明各項費用來源，確保日後有據可查。經濟日報2025/8/12 Mon, 11 Aug 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7482 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7461 針對財政部新發布「被繼承人死亡前二年內贈與配偶之財產併計遺產總額課徵遺產稅稽徵作業處理原則」要點，資誠家族辦公室主持會計師洪連盛建議四大實務行動方案，同時強調新規則凸顯「跨世代稅務治理」的重要。他表示，家族傳承不是「最後一刻」的事，而是從資產布局、贈與時點就要全盤考量。建議企業主善用信託、逐年贈與、預立遺囑等工具，並與具跨境視野的稅務團隊合作，才能把複雜的稅法，轉化為安心的傳承策略，讓財富真正永續。至於四大方案，一是重新檢視贈與紀錄，立即盤點被繼承人死亡內近2年是否有贈與配偶資產（尤其是大額現金、股權）；二是預留稅源，思考未來其他遺產或擬制遺產可能產生的稅負，預留現金或高流動性資產；三是剩餘財產給付規劃，確保遺產中有足夠現金支付妻子的請求權，避免被迫處分核心資產；四是拋棄繼承風險評估，若配偶考慮拋棄繼承，需評估擬制遺產稅負懸置的影響。工商時報2025/7/29 Mon, 28 Jul 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7461 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7460 財政部台北國稅局表示，變更保單要保人，形同原要保人將保單價值無償移轉予他人，涉及贈與行為，應依遺產及贈與稅法規定申報及繳納贈與稅。依遺產及贈與稅法第4條第2項規定，所稱贈與，指財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而生效力之行為。常見父母以自己為要保人並繳納保險費，於子女成年後，透過變更要保人的方式，將保單轉移與子女，此時應以保單變更日之保單價值準備金作為贈與金額，申報贈與稅。甲君於112年間投保年金保險，並以甲君本人為要保人，其子為被保險人。然甲君於114年2月間將保單之要保人變更為其子乙君，惟未申報贈與稅，經該局查獲按變更日保單價值準備金核認贈與金額500萬元，因超過當年度贈與稅免稅額，除補徵甲君贈與稅額25萬6,000元，並裁處罰鍰。國稅局提醒，保險契約變更要保人，原要保人（即贈與人）倘未依規定申報贈與稅者，在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查前，自動向所轄國稅局補報並補繳所漏稅款，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，加計利息免予處罰。工商時報2025/7/29 Mon, 28 Jul 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7460 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7427 囤房稅2.0上路後，許多民眾仍對自住、非自住房屋如何適用新版房屋稅存有疑問，尤其夫妻名下皆有房產，情況更是複雜。台南市稅務局表示，原則是「夫妻房屋自住戶數綁一起、非自住則分開算。」房屋稅差別稅率（俗稱囤房稅2.0）自2024年7月1日上路，並於2025年5月首次開徵，透過提高多屋持有成本、全國單一自住減稅等方式，落實居住正義。不過也因稅制變化大，不少民眾仍會誤解細節。尤其適用較低稅率（1.2％，單一自住1％）的自住房屋，全國以三戶為限，超過三戶將適用較高稅率，夫妻名下都有房的情況下，如何妥善配置成為一大難題。稅務局解釋，自住房屋以本人、配偶及未成年子女合計，全國最多以三戶為限，也就是說，夫妻自住房屋戶數是合併計算；超過三戶部分，將依規定適用「非自住住家稅率」（即囤房稅），法定稅率為2％至4.8％。稅務局舉例，一對夫妻名下共八戶房子。丈夫名下三戶，二戶在台南（其中一戶自住），另一戶在高雄；妻子名下五戶房子，高雄二戶為自住，台南另有三戶。自住房屋是夫妻一起算，自住三戶稅率1.2％，夫妻已指定哪些房屋為自住，剩餘的五戶，就由夫妻分別歸戶計算。丈夫持有非自住住家，一戶在台南、一戶在高雄，台南、高雄二戶以內稅率皆為3.2％；妻子剩下三戶在台南，台南針對非自住住家三至四戶稅率為3.8％。稅務局指出，自住房屋必須符合一定條件限制，包括，一、沒有出租或供營業使用；二、供本人、配偶或直系親屬實際居住；三、已完成戶籍登記。超過三戶後，超出部分就會被視為「非自住住家用房屋」，適用各縣市政府依《房屋稅條例》訂定的「差別稅率」，以目前台南市非自住住家房屋為例，稅率介於2%至4.8%間，會依全國總持有戶數累進課徵，戶數愈多、稅率愈高。稅務局建議，若屋主希望降低稅負，民眾可考慮將多餘房屋釋出，例如提供公益出租住宅（適用1.2%法定稅率），或作為一般租賃市場使用（1.5%至2.4%），都有助於降低稅負。經濟日報2025/7/11 Thu, 10 Jul 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7427 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7399 財政部臺北國稅局表示，民眾來電詢問，贈與原為農業用地因都市計畫變更為「非農業用地」但仍作農業使用之土地，是否仍可免徵贈與稅，產生疑義。該局說明，依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅。如贈與前土地已依都市計畫變更為「非農業用地」，惟因該土地有「依法應完成之細部計畫尚未完成」或「已發布細部計畫，惟尚未公告實施市地重劃或區段徵收計畫」之情事，致未能准許依變更後計畫用途使用，而繼續維持原來作農業使用，依農業發展條例第38條之1規定，仍可免徵贈與稅。如該土地已可依變更後編定之計畫用途使用，縱土地所有權人仍繼續作農業使用，仍無免徵贈與稅之適用。該局舉例說明，甲君於114年5月贈與子乙君1筆使用分區為「住宅區」之都市土地，公告現值新臺幣（下同）600萬元，申報贈與稅時，主張該土地原為農業用地，因都市計畫變更為「非農業用地」，但仍作農業使用，並檢附土地作農業使用證明書及都市計畫主管機關公文書載明該土地業擬定細部計畫，惟其區段徵收計畫尚未公告，符合農業發展條例第38條之1第1項規定，是該局核定該筆土地符合遺產及贈與稅法規定不計入贈與總額，甲君可免徵贈與稅額35.6萬元。該局提醒，納稅義務人申報贈與符合農業發展條例第38條之1規定之土地予民法1138條所定繼承人時，須取得農業主管機關及都市計畫主管機關出具之證明文件，才能免徵贈與稅。若有疑義或不諳稅法規定者，可撥打免費服務電話0800-000-321或逕洽轄區國稅局，以維護自身權益。國稅局2025/6/18 Wed, 18 Jun 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7399 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7397 近期是股東會旺季，之後即將進入股利發放季節。財政部台北國稅局表示，最近常接獲民眾詢問有關短期內連續發生繼承事件，先死亡被繼承人所遺股票，於繼承事實發生後所配發股利，究應如何申報後死亡被繼承人之遺產稅。遺產稅是以被繼承人死亡時遺留財產為課徵標的，為避免同一筆財產因短期間連續繼承而一再課徵遺產稅，加重納稅義務人負擔，遺產及贈與稅法第16條第10款規定，被繼承人死亡前5年內繼承之財產已納遺產稅者，不計入遺產總額課稅。台北國稅局表示，因此短期內連續發生的繼承事件，先死亡被繼承人所遺已有繳納遺產稅的股票，於其死亡日後配發之股利（除權（息）交易日於死亡日後），既屬後死亡被繼承人所得，而未列入先死亡被繼承人的遺產課稅，自非屬後死亡被繼承人繼承已納遺產稅之財產，仍應列入後死亡被繼承人遺產總額申報遺產稅。舉例說明，甲君於113年1月10日死亡，繼承人為配偶乙君及子丙君，經核定為有稅案件並已完納遺產稅，其中甲君遺有A公司股票3,000張。配偶乙君按應繼分繼承1,500張，並於113年7月獲配股票股利3萬股，之後乙君於113年11月10日死亡，死亡日遺有死亡前繼承自甲君的A公司股票1,500張及其後配發的股票股利3萬股，其繼承人丙君應如何申報乙君遺產稅？財政部表示，其中，乙君繼承甲君的A公司股票1,500張，屬於已繳納遺產稅範圍，依遺產及贈與稅法第16條第10款規定，申報為不計入遺產總額之財產。但是，乙君繼承甲君的A公司股票所獲配股票股利3萬股，屬乙君的所得，乙君死亡時，該股票股利非屬乙君繼承已繳納遺產稅財產範圍，應計入其遺產總額，申報遺產稅。台北國稅局提醒，納稅義務人申報被繼承人遺產時，如有繼承已繳納遺產稅的投資，應注意被繼承人死亡前配股或配息情形並正確申報遺產稅，以維護自身權益。工商時報2025/6/15 Sat, 14 Jun 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7397 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7398 房產繼承後出售，沒想到卻引來國稅局的稅務追查。有位民眾將繼承而來的房產賣掉，並申報課稅所得總計為646萬元，他自行扣除400萬房地產免稅額，只繳納24萬元稅金，但後來稅局審查時發現，這位民眾未將戶籍遷入，且房屋水電資料幾乎為0度，認定不符合自住條件，因此必須繳納房地合一稅，最終補繳稅款高達129萬元，比原先稅金高出6倍。北區國稅局指出，若個人在2016年1月1日以後，因繼承而取得被繼承人於2016年1月1日以後取得的房地並出售，這筆房地交易所得適用房地合一稅課稅規定，如符合自住房屋的租稅優惠條件，課稅所得在400萬元以下者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10％課徵所得稅。國稅局提出一個案例來解釋，王先生在2023年9月繼承他父親的A房地，並在2024年1月將其出售。他自行申報課稅所得是646萬多元，在扣除掉自用住宅免稅額400萬元後，按照10%的稅率計算，繳納了24萬多元的稅金。但是，經過國稅局調查後發現，王先生從未將戶籍設在A房地，因此並不符合自用住宅條件。依照持有期間超過5年未逾10年適用稅率20％，因此核定他應該補繳129萬多元的稅款。王先生對此感到不服，提出復查，他主張其父親自2017年12月23日買賣取得A房地，並且將戶籍設在此自住，他在繼承後仍然繼續居住在A房地，因此符合自住房地租稅優惠適用要件。然而國稅局調查之後發現，王先生持有A房地併父親持有期間雖滿6年，但由於王先生本人或其配偶、未成年子女未曾設籍於A房地，加上王先生在繼承這間房產後，相關水電使用紀錄都顯示為0度或零星度數，因此認定A房地在繼承之後，並沒有實際提供給任何人居住使用，與稅法上規定「個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住於該房屋連續滿6年」要件不相符，因此駁回王先生的復查申請。國稅局進一步說明，根據所得稅法第4條之5第1項第1款規定，個人交易房屋土地同時符合下列要件者，可享有自住房地租稅優惠，其要件為：一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。此外，若自住房地因繼承而取得，於認定持有期間滿6年的條件時，除個人持有期間外，也可併計被繼承人的持有期間，而持有人在期間內也須符合自住房地要件才符合資格。國稅局提醒，個人出售繼承房地屬房地合一稅課稅範圍者，若要適用自住房地租稅優惠，加計被繼承人持有期間雖超過6年，但需被繼承人及繼承人皆須符合自住房地要件，若未於該出售房地辦理完成戶籍登記，或未有居住事實，或有出租情事，皆不適用該項租稅優惠。中時電子報2025/6/14 Fri, 13 Jun 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7398 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7388 民眾出售原有自用住宅並購置新宅時，若符合規定可申請「重購自用住宅退稅」減輕稅負。國稅局提醒，重購退稅分為舊制所得稅、房地合一稅、土增稅共三種，適用稅目、主管機關、要件各不相同，應留意相關規定，以免錯失退稅機會。有一則納保案例，就是因為不熟悉重購退稅差別，差點影響自身退稅權益。高雄市一名陳姓納稅人出售市區一間屋齡逾20年、約40坪的集合式住宅，成交金額450萬元，再以750萬元購入高雄郊區一棟屋齡11年、總建坪逾60坪的透天厝，自認符合「小屋換大屋」，因此申請重購退稅，卻遭國稅局通知不符資格，甚至須補繳6,000多元綜所稅，令她錯愕不已。經納保官了解後，兩間房屋表面上雖為「小換大」，但因為舊制房屋課稅案件，應以「房屋現值」為基準來比較，新購透天厝現值僅103萬元，低於原舊大樓的249萬元，反而是「大屋換小屋」，不符合退稅規定。但納保官指出，雖在「房屋」方面無法退稅，「土地」卻有機會符合土增稅重購退稅規定，經聯繫高雄市稅捐稽徵處確認，果真能退稅2萬餘元。納保官指出，這起案例凸顯一個重要觀念，常聽到的重購退稅其實有分成三種，舊制所得稅、房地合一稅、土增稅。財政部表示，三種重購退稅機制，皆應符合自住規定，不能將房屋出租或拿來做生意；先買後賣、先賣後買都可以，但買房、賣房間隔都必須在兩年內。而在適用細節上各有不同。以民眾最重視的退稅額度來看，土增稅方面，買入的新土地現值，必須超過賣出的舊土地減掉土增稅，才有機會退稅。舉例而言，甲君賣出土地現值100萬元，土增稅30萬元，買入土地現值若超過100萬元，所繳的30萬元土增稅可全數退還；假如買入土地現值是80萬元，則可退還10萬元；若買入現值小於70萬元，將無餘額可退稅。至於舊制綜合所得稅，則規定新買房屋價額應超過原出售房屋，也就是「小屋換大屋」才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅。新制房地合一稅，若為小屋換大屋，一樣是全額退稅；若是大屋換小屋，則仍可按比率退稅。經濟日報2025/6/10 Mon, 09 Jun 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7388 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7371 財政部高雄國稅局表示，被繼承人死亡當年度的房屋稅及地價稅，若在被繼承人死亡時還沒繳納，納稅義務人於申報遺產稅時，應按被繼承人生存期間占課稅期間之比例，計算被繼承人死亡前應納未納稅捐，自遺產總額中扣除，以減輕遺產稅負擔。依遺產及贈與稅法第17條第1項第8款及財政部75年1月11日台財稅第7520338號函規定，被繼承人死亡前，依法應納之各項稅捐，應自遺產總額中扣除。遺產稅是以被繼承人死亡時點計算，地價稅課稅期間為每年1月至12月，房屋稅為每年7月至次年6月，遺產稅、地價稅及房屋稅課稅期間各異，所以被繼承人如有死亡當年度地價稅或房屋稅尚未繳納，納稅義務人在申報遺產稅時，應按生存期間占課稅期間之比例，計算被繼承人死亡前之應納未納稅捐，自遺產總額中扣除。但國稅局也提醒，被繼承人死亡當年度尚未繳納的房屋稅或地價稅需按生存期間占課稅期間之比例計算扣除，而不是以繳款書所載稅額全數列報。舉例來說，甲君於112年12月20日死亡，遺留數筆土地及房屋，繼承人於113年4月間申報遺產稅時，因112年度地價稅50,000元甲君已於生前繳納，非甲君應納未納稅捐，而113年5月開徵之113年期房屋稅10,000元，課稅期間為112年7月至113年6月，該期間甲君的生存天數為173天（112年7月1日至112年12月20日），依比例計算甲君死亡時之應納未納稅捐金額4,739元，可自甲君遺產總額扣除。工商時報2025/5/27 Mon, 26 May 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7371 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7350 財政部昨（12）日統計，與房地產交易相關的三大稅目，4月稅收皆呈雙位數負成長。財政部分析，主因央行祭出第七波信用管制，房貸資金緊縮，加上近期股匯市震盪間接影響民眾購屋意願，房市轉淡，影響相關稅收。土增稅4月實徵54億元，年減28.3％，是2023年5月以來最大減幅。從縣市別觀察，多數縣市都呈年減，以新北、台北及桃園減少較多，主要是房地交易量減少，六都僅台南土增稅微幅增加，主因百萬以上大額案件較去年增加，所以抵銷減幅出現年增0.2％。累計前四月土增稅實徵淨額251億元、年減13.8％，以新北、台北及高雄減少較多，六都中逆勢成長的為台中市，但年增幅已逐漸收斂。契稅4月實徵12億元，年減4億元、寫歷年同月新低，減幅27.1％；累計前四月實徵淨額49億元，年減16.8％。又以新北、台南及高雄減少較多。個人房地合一稅3月實徵44億元，年減16.3％；累計前四月實徵淨額145億元，年減12.4％。經濟日報2025/5/13 Mon, 12 May 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7350 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7349 財政部高雄國稅局提醒，營利事業當年度同時出售多筆土地，應注意各筆土地取得日期，避免將適用房地合一新制之應稅土地交易所得，誤申報為舊制免稅土地交易所得，導致漏報課稅所得額。個人在交易房地時，因為交易筆數少，所以較容易分辨，但營利事業在取得、整合土地時間較長，所以最後在同時出售多筆土地時，常會因沒有注意到不同土地取得時間而錯誤適用稅制。高雄國稅局表示，總機構在中華民國境內之營利事業，其出售土地取得日是在2015年12月31日以前者，適用免納所得稅（舊制）；若土地取得日為2016年1月1日以後，則適用房地合一（新制）課徵所得稅，並依規定計算土地交易所得額，依照持有期間適用之稅率，分開計算應納稅額，合併報繳。舉例來說，甲公司2023年出售五筆土地，土地交易所得為3,000萬元，全數申報於當年度申報書「處分資產利益」及「免徵所得稅之出售土地利益」，並在計算課稅所得額時，自全年所得額減除3,000萬元。但國稅局查核發現其中一筆交易所得額為1,000萬元的土地取得日為2020年度，應適用房地合一新制課徵所得稅，加上該筆土地持有期間超過二年未逾五年，按適用稅率35％，核定調整補稅350萬元。國稅局提醒，營利事業當年度同時出售多筆土地交易所得時，應全數填報在營所稅結算申報書中「處分資產利益」，其中屬免納所得稅（舊制）的土地交易所得部分，應填入「免徵所得稅之出售土地利益（損失）」，自當年度全年所得額中減除；如屬應新制土地交易所得，應依持有期間按規定適用稅率分開計算應納稅額後，填入合併報繳營所稅。經濟日報2025/5/13 Mon, 12 May 2025 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7349