https://www.uniquehomes.com.tw/ 大亨所好．盡在住友/陽明山別墅 台北好宅 店面 商辦/都更整合 危老重建 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7988 預售屋尾款約定以銀行貸款支付，何時開立發票才合規？財政部高雄國稅局表示，關鍵在於房屋所有權是否已移轉。若房屋已過戶，即使銀行貸款尚未撥款，業者仍須在所有權狀核發日起三個月內開立尾款發票，不能等到銀行撥款才處理，以免違規受罰。民眾在購買預售屋的時候，會分作定金、頭期款、分期價款來支付，待房屋興建完畢獲得使用執照後，在驗屋完畢後，移轉房屋所有權、支付預售屋尾款、或是銀行撥付房屋貸款。由於預售屋有多個支付時點，讓建商與民眾不易弄清楚發票開立時點。高雄國稅局表示，營業人銷售貨物或勞務，應依規定時限開立統一發票交付買受人；但出售土地免徵營業稅，得免開立統一發票。預售屋的房屋部分，則須依房屋價款占房地總價的比例計算開票金額，尾款發票開立時點也須視房屋所有權移轉情形而定。國稅局指出，若房屋所有權已移轉，但銀行貸款尚未撥款，業者最遲應於所有權狀核發日起三個月內開立尾款發票；若在房屋所有權移轉前就已取得銀行貸款，則應於取得貸款之日起三日內開立統一發票。舉例來說，陳先生（化名）2025年4月1日向A建設公司購買預售屋，土地價款1,000萬元、房屋價款600萬元，總價1,600萬元。雙方約定，陳先生先支付定金100萬元，另分十期、每期支付50萬元，剩餘1,000萬元尾款則以銀行貸款抵繳。陳先生於2026年4月10日取得所有權狀，但銀行直到同年8月10日才撥款付清尾款。由於房屋已完成所有權移轉，A建設公司不能等到銀行撥款才開立尾款發票，最遲須於2026年7月9日前開立。至於定金及分期價款，A建設公司收款時，應按房屋價款占房地總價款的37.5%計算，開立預售房屋部分的統一發票。國稅局提醒，營業人若發現過去有未依規定時限開立統一發票的情形，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，主動向轄區國稅局補報，並補繳所漏稅款及加計利息，可依規定免予處罰。經濟日報2026/10/26 Sun, 25 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7988 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7987 遺贈稅法「大老婆條款」不只管到元配，財政部台北國稅局表示，修法之後，死亡前二年贈與「特定親屬」財產，在計算遺產稅時，須依受贈財產占遺產總額比率，負擔一定程度稅負。舉例來說，像是爺爺去世前贈與孫子（第三代）財產，過世後須併入遺產課稅，而在修法前，稅款由子女（第二代）承擔，容易引發家庭爭議，修法後，取得財產的孫子，也應按比率負擔一定稅額。台北國稅局指出，總統今年9月11日修正公布遺贈稅法部分條文，針對被繼承人死亡前兩年內贈與特定親屬、依法須併入遺產總額課稅的財產，增訂受贈人的納稅義務，明確區分受贈人與繼承人應負擔的稅額，以維護租稅公平。所謂「特定親屬」，包括配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬的配偶，如弟媳、女婿等。國稅局說明，死亡前二年內贈與上述親屬的財產，原本就須併入遺產總額計算遺產稅，並非此次修法才納入課稅，這項規定主要目的是避免民眾透過生前贈與規劃，來規避遺產稅。針對被外界稱為「大老婆條款」之修法，國稅局指出，此次重點在於稅款由誰負擔，修法前，併計後的遺產稅由全體繼承人負擔，可能出現親屬在被繼承人生前二年受贈財產，被繼承人死後，該親屬卻一毛遺產稅都不用付的情況。事實上，大老婆條款並非針對大老婆，而是特定親屬都適用。國稅局舉例，阿章（化名）過世後留下小明、小美兩名子女，生前兩年內曾贈與小美的兒子、也就是長孫阿強200萬元，另留下其他遺產3,800萬元，合計遺產總額4,000萬元，應納遺產稅200萬元。修法前，這筆200萬元遺產稅，由繼承人、即子女小明、小美共同負擔，取得贈與的長孫阿強不必負擔；修法後，阿強受贈200萬元，占遺產總額4,000萬元的5%，因此須負擔全案稅額的5%，也就是10萬元；其餘190萬元，則由小明、小美共同負擔。國稅局提醒，修法是重新劃分受贈人與繼承人的納稅責任，並非另加徵一筆稅，民眾辦理遺產稅申報時，應留意死亡前兩年內贈與特定親屬情形。經濟日報2026/10/22 Wed, 21 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7987 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7986 為完善擬制遺產課稅相關規範，財政部預告修正子法，明定納稅義務人應全體共同辦理申報，且若欲以公同共有的遺產抵繳稅款，應經全體繼承人同意。財政部說明，總統今年9月公布修正遺產及贈與稅法部分條文，明定擬制遺產稅額規範，明定被繼承人死亡前2年內贈與特定親屬（含被繼承人配偶、各順序繼承人及其配偶）的財產，視為被繼承人現存財產等規範。為完善相關規範，財政部預告修正遺產及贈與稅法施行細則部分條文，考量現行遺產稅採申報核定制，明定涉及擬制遺產的遺產稅納稅義務人應全體共同辦理申報。其中，修正草案規定，稽徵機關應對這類納稅義務人分別發送應納稅額納稅通知書，包括應納的遺產稅、滯納金、罰鍰及應加徵利息等，分別以被繼承人的遺產及受贈財產為限。針對納稅義務人以繼承人公同共有的遺產抵繳稅款的部分，修正草案也增訂經全體繼承人簽章出具抵繳同意書相關規定。財政部說明，擬制遺產稅額以受贈人為納稅義務人，不是以全體繼承人為納稅義務人，為保障繼承人的財產權，遺贈稅法已定明擬制遺產稅額不適用多數決規定，因此，受贈人申請以遺產抵繳擬制遺產稅額時，應經全體繼承人同意。修正草案另規定，納稅義務人未依限給付財產給被繼承人配偶，應依法補徵遺產稅。若納稅義務人有特殊原因，經核准延期給付，也不得超過追繳遺產稅的5年期限。工商時報2026/10/20 Mon, 19 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7986 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7985 住宅頂樓出租給業者架設太陽能板或基地臺，收到租金後，地價稅還能適用自用住宅優惠嗎？雲林稅務局表示，只要未涉及變更房屋內部使用情形，仍可繼續適用千分之2的自用住宅用地稅率，不會單因屋頂出租收租，就被取消優惠。近日有民眾詢問，自己購入完工不久的透天厝，土地已獲核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，最近有太陽能光電業者找上他與左鄰右舍，希望簽約承租房屋頂樓架設太陽能發電設備，擔心收取租金後，會影響原有的地價稅優惠。稅務局說明，依《土地稅法》第9條及第17條規定，自用住宅用地須由土地所有權人、配偶或直系親屬在該地辦完戶籍登記，且住宅未出租或供營業使用，地價稅可按千分之2計徵，較一般用地千分之10的基本稅率優惠。住宅部分空間出租收租，並不一定就會失去自用住宅用地資格。依財政部訂定的審核原則，土地所有權人將房屋外牆提供他人繪製廣告、懸掛廣告招牌，或在屋頂搭建廣告鐵架收取租金，仍可視為未供出租或營業使用。稅務局表示，住宅屋頂出租供設置基地臺或太陽能板，也比照屋頂搭建廣告鐵架的規定辦理。因此，原已適用自用住宅用地稅率的住宅，只要這類屋頂出租未涉及變更房屋內部使用情形，仍可繼續享有地價稅優惠。經濟日報2026/10/20 Mon, 19 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7985 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7983 台北市大街廓都更提高容積，適用條件出爐。台北市長蔣萬安16日宣布，未來基地面積達3,000平方公尺，且位於捷運場站或水岸周邊的大街廓都更，將有條件提高基準容積率至300%，並導入托育、幼兒園及長照等公共服務設施，目前已著手推動中山行政園區、南港行政中心兩件示範案。蔣萬安召開都更政策記者會表示，外界長期關注北市基準容積能否提高至300%，市府與專家討論後，決定朝有條件提高的方向推動，希望鼓勵大面積整體更新，同時讓部分容積回饋公共服務，改善生活機能。示範案之一為原第一殯儀館拆除後的中山行政園區，面積約1.5公頃。蔣萬安表示，將結合圓山創新聚落、松南AI園區，打造創新軸帶，園區除規劃行政服務，也將導入圖書館、幼兒園及日照、長照服務。另一案為南港行政中心。蔣萬安指出，現有建物老舊，未來行政中心將遷至南港高工，原址約0.7公頃基地則結合周邊區塊整體規劃，提高相應容積，市府分回部分將投入金融商辦等商業服務，串聯南港交通樞紐與產業發展。整合門檻方面，蔣萬安宣布公辦都更將由「7599」調整為「5099」，第一階段門檻從75%降至50%。只要過半住戶同意，政府即可進場協助試算、說明；後續兩階段仍各維持90%門檻，協助選配及招商，並非半數同意就能直接拆除改建。蔣萬安表示，降低門檻是為協助產權複雜、長期卡關的案件加快整合，已劃設更新地區共1,214.26公頃將直接受惠。面對案量可能增加，都更處人力將增加近一倍，正式員額約105人，加快審議速度。至於上路時間，他表示相關程序正在進行，將盡快實施。經濟日報2026/10/16 Thu, 15 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7983 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7984  房市買氣低迷，但屋主賣房獲利並未明顯衰退。住商機構盤整財政部資料，全台1至9月個人房地合一稅收約385億元，較去年同期僅微減約1%。觀察各縣市，以新竹縣1~9月稅收年增51%最多，六都中則以台北市稅收年增22%最多。大家房屋企研室公關襄理賴志昶分析，近年房市雖受到打房衝擊，買氣趨冷，但由於過去幾年房價漲幅可觀，屋主賣屋大多仍有相當獲利空間，因此稅收未隨買氣同步重挫。據財政部統計，全台前9月個人房地合一稅收共計385.5億元，年減1%；其中，新北市稅收與去年台期相比年減2.8%，但仍達102.2億元，為全台唯一破百億元縣市，穩居全台稅收王寶座。台北市前9個月稅收達50.4億元，年增22.1%，與年增約3%的高雄市並列六都唯二稅收仍正成長區域，也是六都中漲勢最高的都會區。賴志昶分析，新北市先前重劃區題材利多不斷，新案相繼推出疊加區域房價，加上區域磁吸北市外溢人口，房市需求穩定，區域房地合一稅收近期超越台中市，穩居全台龍頭。北市憑藉地段優勢，蛋黃區住宅具保值性，如屋主為長期持有，更累積不少增值空間，因此即使目前買氣趨緩，區域房地合一稅收仍相當具有漲勢。觀察六都以外縣市，新竹縣房地合一稅表現特別突出，前9月個人稅收達11.4億元，年增51.5%，增幅居全台之冠；單看9月稅收，新竹縣達1.64億元，較去年同期暴增323%，同樣為全台年增幅最大縣市。賴志昶分析，新竹縣受惠竹科產業發展，吸引大量高所得科技人口進駐，過去幾年竹北等區域房價漲勢凌厲，早期進場屋主累積的房價增值幅度相當可觀，即使近期市場受到限貸令影響，部分屋主出售房產時仍可實現可觀獲利。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前房市處於量縮盤整階段，有大量交屋潮、新成屋轉售競爭的區域，屋主獲利空間恐逐步受到壓縮。相較之下成熟都會區由於住宅供給有限，加上機能性支撐，因此長期持有且出售後仍且具有可觀價差。經濟日報2026/10/14 Tue, 13 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7984 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7982 高科技業需廠孔急，戴德梁行：高價成交現象需二年緩解戴德梁行7日發布第三季商用不動產市場報告，第三季商用不動產交易1,058億元，改寫單季新高紀錄，今年AI相關產業購置商用不動產金額達1,794億元，占整體交易近7成，為主要成長動能。戴德梁行表示，科技業急單多、需廠恐急，地主開價就是成交價，導致不少工業地產交易價格偏離市價甚多，預期這今、明年仍是過渡期，二年後才會回歸市場行情。戴德梁行執行董事楊長達表示，過去製造業傳統模式都是買地、蓋廠，這波AI浪潮來得太快，使得不少相關供應鏈大廠訂單能見度已達明、後年，急需加速投產，不少廠房交易幾乎沒有議價，只要既有廠房規格和產線落差不要太大，甚至調整產線遷就廠房，使得成交價格偏離市場行情，企業沒有地、開始向政府要地，以解決生產基地的問題，然而製造業生產基地價格極限約每坪30萬～40萬元，預期今、明兩年這種情形不會改變，但長期仍會回歸市場行情。戴德梁行表示，第三季廣達、欣興及日月光等持續購置廠房，半導體、AI伺服器到相關零組件供應鏈企業持續取得廠房，因應訂單及產能擴充需求。此外，前三季壽險業購置商用不動產金額達356億元，遠高於去年全年56億元，大型科技企業承租、具穩定租金收益的資產，仍能吸引壽險資金進場。相較工業地產熱絡，近期土地市場極為冷清，第三季交易額僅256億元，前三季總交易量還不足千億元，推估全年土地交易金額則恐跌破1,768億元的五年均量。楊長達表示，近年隨著政策對於投資性購地各項禁限令、將資金導向股市，去年自用型購地約占總交易量16％，今年前三季已高達27％，多數為產業購置工業土地。他指出，建商現階段購地除需評估政策、資金及物價外，還需考量工班延續性，有更多建商轉向公辦都更及合建，以往競標公辦都更案件的投標團隊頂多二、三組，今年幾個公辦都更案競標團隊高達五組以上，競爭激烈程度可見一斑。工商時報2026/10/8 Wed, 07 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7982 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7981  房價高漲，民眾房子愈買愈老。住商機構盤整內政部資料，全台第2季成交住宅中，屋齡40年以上占比達32%，其中，台北市40年以上「阿公宅」占比更達55%，居全台之冠。根據內政部統計，今年第2季全台住宅買賣移轉，依照屋齡區間區分，40年以上住宅成交占比達32.7%，其次為30～40年屋齡，占比達29.3%。數據顯示全台房市成交物件不僅有約三分之一屬超高齡住宅，以30年以上屋齡來看，占比更達六成以上。觀察各縣市40年以上住宅交易占比，台北市以55.4%高居全台第一，其後為台東縣53.2%，也是全台唯二由40年以上物件撐起房市半邊天的縣市。大家房屋企研室公關襄理賴志昶指出，高屋齡房屋現有兩大優勢：第一，目前銀行審貸嚴苛，尤其對老屋的鑑價差異頗大，加上市場趨冷、賣方心態逐漸調整，使此類物件議價空間相對較大，總價帶相對親民。第二，雙北等都會區，即使為高屋齡老宅，周邊也可能具備鄰近捷運、商圈或學區等優勢，因此可憑藉成熟生活機能吸引自住需求。賴志昶表示，老屋交易占比較高的縣市，多在近年新案供給較少的區域，例如中南部部分縣市、外島以及東部，這些區域不論是市中心或郊區，都累積不少早期開發的老街區或中古透天，但近年較少吸引建商或開發商大舉進駐，使當地新屋供給相對有限，老屋自然成為住宅交易主力。值得注意的是，新竹縣與其他縣市呈現截然不同的房市供給。根據統計，新竹縣屋齡20年以下住宅成交占比合計達47.5%，接近一半；40年以上住宅占比更僅有9.7%，為全台最低。經濟日報2026/10/8 Wed, 07 Oct 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7981 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7980 被繼承人死亡前兩年內贈與特定親屬的土地，原則上都要併入遺產課稅，但土地已轉手或仍持有，計入遺產價值的算法有別。財政部高雄國稅局表示，若受贈人在被繼承人死亡前已將土地移轉給第三人，按「贈與時」公告土地現值計算；若土地仍在受贈人名下，則按「死亡時」公告土地現值計算。依《遺產及贈與稅法》規定，被繼承人死亡前兩年內，如果將財產贈與配偶、各順序繼承人及其配偶等特定親屬，死亡時仍視為被繼承人的遺產，須併入遺產總額課稅。也就是說，父母生前將土地贈與子女，即使子女之後又將土地賣給第三人，只要屬於死亡前兩年內的贈與，仍可能要計入父母的遺產。差別在於，土地是否已經轉手，會影響遺產價值的計算時間點。高雄國稅局指出，死亡前兩年內贈與的財產，原則上以被繼承人「死亡時」的時價計算。不過，如果贈與的是土地，且受贈人在被繼承人死亡前，已將土地移轉給第三人，為避免土增稅與遺產稅重複課稅，依財政部規定，改以「贈與時」公告土地現值計算。舉例來說，假設父親2026年5月死亡，生前曾在2025年2月將A、B兩筆土地贈與兒子，當時公告土地現值分別為310萬元、334萬元。之後兒子在2025年12月將A土地出售給第三人，B土地則繼續留在自己名下。父親去世時，A、B土地公告現值已分別上升至400萬元、420萬元。由於A土地已在父親死亡前轉手，因此不是按死亡時的400萬元計算，而是以贈與時公告土地現值310萬元計入遺產；B土地仍在兒子名下，則按父親死亡時公告土地現值420萬元計算。同樣是死亡前兩年內贈與子女的土地，已轉手看贈與時、仍持有看死亡時，兩者都要計入遺產，但計價基準不同。經濟日報2026/9/23 Tue, 22 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7980 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7979  央行總裁楊金龍昨（17）日召開第3季理監事會議，對房市祭出兩大鬆綁，一是放寬自然人第二戶貸款成數上限，由六成調高至七成，二是取消對建商的購地貸款18個月限期開工令，今天起立即生效。楊金龍指出，此次調整主要考量不動產集中度已有顯著改善，且銀行授信品質穩定，不宜再「硬梆梆」，未來將「Step by step（逐步）」逐季檢討。他也說，此次調整與選舉無關。至於房市是否已經「軟著陸」，楊金龍說，目前觀察房價確實有下降，但幅度有限。不過，央行關注的重點並不是房價，而是避免信用及金融資源過度集中於房地產。央行繼3月20日調整房市選擇性信用管制，調升自然人第二戶購屋貸款成數上限，從五成調高到六成後，昨日再次調升貸款成數至七成。楊金龍透露，此次只有一位理事不同意鬆綁房市信用管制措施。他分析鬆綁原因包括，2024年實施第七波選擇性信用管制，主要是避免銀行信用資源過度集中於房地產，截至今年7月底，全體銀行不動產貸款集中度，已由2024年6月的高點37.61%降至34.44%，政策已出現一定成效，且業者「在那邊叫叫叫，我們也必須考量他們的心境」，便不應再「硬梆梆」維持原狀。央行強調，自然人第二戶購屋貸款仍以供家人或自住購屋需求為主，外界關注是否需要提供相關證明或憑證，楊金龍表示，不需要憑證，由銀行授信單位自行控管。至於為何鬆綁建商18個月內動工令，楊金龍表示，目前房市仍面臨缺工、土方等問題，銀行在授信審核過程中也出現卡關情況，央行於是評估適當時機交由銀行自行控管。為何房市管制不是大幅鬆綁、未來是否逐季放寬？楊金龍指出，除了有青安3.0上路，央行也必須考量經濟成長強勁、股市熱絡後，是否會帶動市場預期再度升溫，進而使資金重新流向房地產。他強調，即使目前不動產貸款集中度已有改善，也不能一次大幅鬆綁，必須Step by step，逐步觀察市場反應。若鬆綁後市場再度飆升或產生副作用，央行隨時可能重新收緊，因此需逐季評估。經濟日報2026/9/18 Thu, 17 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7979 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7978 家裡有土地想留給孩子，到底該生前先送，還是等日後繼承？不少爸媽會想到每年244萬元贈與稅免稅額，盤算趁早把財產慢慢移轉給下一代。不過，財政部提醒，土地移轉不能只看贈與稅，如果把土地增值稅、遺產稅一起算進去，生前贈與未必比較省；對財產沒有多到未來需要負擔高額遺產稅的一般家庭來說，留給子女繼承反而可能是較理想的方式。父母把土地移轉給子女，常見方式包括買賣、贈與及繼承，看起來都只是把土地交到孩子手上，但背後要負擔的稅卻差很多。先看最直接的贈與。父母如果把名下土地直接送給孩子，除了可能涉及贈與稅，還要負擔土地增值稅，而且贈與不能適用自用住宅用地10%的優惠稅率，必須按一般用地20%、30%、40%的稅率課徵。不過，贈與仍有規劃空間。目前每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額，因此有些父母會利用免稅額，分年把財產慢慢移轉給下一代。但這裡有個容易搞錯的地方。244萬元免稅額是以「贈與人」全年贈出的金額合計計算，不是每名子女各有244萬元額度。舉例來說，爸爸同一年送給兒子200萬元、再送給女兒200萬元，爸爸當年度贈與總額仍是400萬元，不能因為分別送給兩個孩子，就各自享有一次244萬元免稅額。除了用送的，有些父母乾脆把土地「賣」給孩子。財政部提醒，父母與子女屬二親等以內親屬，彼此買賣財產時，必須能證明確實有支付價款，而且這筆錢不能是由賣方借給買方，或由賣方提供擔保向他人借來。若拿不出真實的資金流程證明，仍可能被視為贈與，課徵贈與稅。買賣土地本身也要課土地增值稅，只是如果符合自用住宅用地相關規定，有機會適用10%優惠稅率；一般用地則按20%、30%、40%課徵。也就是說，想用買賣取代直接贈與，不但要真的有金流，土地增值稅這一關也不能省略。相較之下，對大部分家庭而言，繼承可能更省。財政部指出，土地如果留到父母過世後由子女繼承，繼承當下免課土地增值稅；遺產稅也有免稅額及多項扣除額。目前遺產稅免稅額為1,333萬元，另有喪葬費138萬元扣除額，若留有配偶，還有553萬元配偶扣除額，光是這三項合計就有2,024萬元，若還有其他符合規定的扣除額，實際可扣除的金額還會更高。繼承土地還有另一項差別。父母持有土地多年，期間可能已累積一大段土地漲價，如果選擇買賣或贈與給子女，移轉當下原則上就要先課一輪土地增值稅；但如果是由子女繼承，這次移轉免課土地增值稅，未來子女再出售時，計算土地增值稅的前次移轉現值，則以「繼承時的公告土地現值」為準。也就是說，父母長年持有土地期間累積的土地漲價，在繼承時不必先繳土地增值稅；子女日後再出售，也不是回頭以父母當年取得土地時的前次移轉現值計算。這也是為什麼對部分持有土地多年、但整體財產又未達高額遺產稅負的家庭來說，繼承可能比急著生前過戶更有利。不過，這不代表所有家庭都該把土地留到繼承。財政部提醒，如果父母名下財產很多，預期未來遺產稅負擔較重，仍可考慮利用每年贈與稅免稅額，逐年把部分財產移轉給下一代。土地到底要現在送還是以後留，不能只看到每年244萬元贈與稅免稅額就下決定。買賣要看真實金流，贈與要考慮贈與稅及土地增值稅，繼承則要把整體遺產規模一起算進去，先把不同方式的稅負算清楚，才不會原本一心想幫下一代省稅，最後反而多繳一筆。經濟日報2026/9/8 Mon, 07 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7978 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7977 #房市週報 ,讓你回顧一週房地產新聞。輕鬆掌握房市動態及資訊，請立即加入《住友不動產》Line@https://line.me/R/ti/p/%40eir5125r▸▸ 瞭解更多....子女結婚 贈與688萬內免稅▸▸ 瞭解更多....單身人口增＋分戶節稅！一人家戶逼近400萬戶 五年增近百萬戶▸▸ 瞭解更多....８月北台預售屋買氣 冷清清▸▸ 瞭解更多....房市買氣凍 代銷業現熄燈潮  Fri, 04 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7977 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7972 一年就有20家代銷公司離開產業，年減約2.12％，重災區在台南、桃園馨傳不動產智庫指出，房市凍，代銷業驚傳熄燈潮，據內政部最新統計顯示，今年第一季全國代銷家數來到923家，比去年同期，一年就有20家代銷公司掰了房市，年減約2.12％，與最高峰相較更萎縮2.74％，熄燈潮壓不住。房市專家憂心，若央行持續嚴控房市，接下來恐怕不只是面臨一波「淘汰賽」。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行前兩年重拳祭出第六、第七波選擇性信用管制後，預售屋市場陷入寒冬，至今買氣依然冷凍不退，隨著成交量跌落谷底，房地產代銷業者已哀鴻遍野，部分公司「熄燈止血」成了不少人的最後保命招，一波代銷退場潮正在上演。何世昌指出，據內政部最新統計，2026年第一季全國代銷家數為923家，比2025年同期淨減少20家，年減約2.12％；與最高峰時期的949家相比，更是直接減少26家，降幅約2.74％。近一年已有20家代銷公司，ㄘㄟˋ了房市，其中，重災區在台南、桃園。何世昌指出，這波退場潮最嚴峻的都會，以台南年減幅高達6.76％最多，一年內直接退場5家；若與歷史高峰相比，更淨減8家、萎縮幅度超過一成，堪稱這波寒流的苦主代表。桃園市方面，家數從去年第一季的151家掉到目前的141家，年減幅約6.62％，名列第二。至於台中市，數據看似平靜，今年第一季維持175家與去年持平，但底下早已暗潮洶湧。台中預售交易量比2024年高峰期暴跌超過8成，大部分代銷全靠意志力苦撐。何世昌直言，「現在大家都是辛苦活著，看誰先走一步而已。」展望後市，何世昌認為，北部因為台北市買氣相對穩健、新北市跌幅也比中南部輕微，雙北市代銷的歇業狀況預計會稍微趨緩；然而，台中與高雄接連陷在交易低谷，業界預估從今年到明年初，中南部的代銷退場數量恐怕只會加劇。何世昌憂心，若央行第三季理監事會議決議繼續嚴控房市，選後買氣還是沒起色，接下來代銷產業要面對的恐怕已經不是溫和的「市場淘汰賽」，而是「渡劫失敗」後的身死道消、血流成河大考驗。工商時報2026/9/5 Fri, 04 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7972 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7976 單身人口增加、囤房稅2.0分戶需求大增，據內政部不動產資訊平台統計顯示，一個人設籍的「一人家戶」已逼近400萬戶，占比達40.5％，五年來增加近百萬戶，首度超越二人家戶及三人家戶的總和，成為最主流的家戶型態。統計顯示，2020年家戶數為893.3萬戶，一人家戶比例約34％，二人家戶比例20.5％，三人家戶比例18.1％，2023年家戶數增加到924萬戶，一人家戶比例拉高到接近36％，2025年家戶數暴增到985萬戶，增速明顯加快，一人家戶比例達40.5％，二人家戶21.1％，三人家戶17.1％，一人家戶已經超過二人家戶與三人家戶總合。對比近年每年12~17萬戶新成屋落成與10~12萬對結婚數量來看，單人家戶增速，明顯高於結婚與交屋數量。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，一人家戶量快速增加，一方面與單身人口購屋有關，另一方面，2024年房屋稅2.0實施、2025年開徵，必須要設籍才能使用自用優惠稅率，新房子房屋稅又特別高的狀況下，導致民眾出現一波節稅設籍潮，單人戶的數量在2023mig 2025年單身戶數量呈現暴增，2024年增加約25萬戶、2025年更大增42萬戶。曾敬德表示，房屋稅2.0改革後，對於自用優惠的持有稅與交易稅，都要有設籍的限制，建議民眾若購置新屋就把戶籍遷入，包括房屋稅、地價稅要注意設籍時間點，房地合一稅要適用6年400萬免稅，也需要連續設籍且實際居住滿六年，關於相關規定需提前做好規劃。工商時報2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7976 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7975 都市土地即使仍在種菜、種稻，不代表一定免繳地價稅。嘉義縣稅務局提醒，判斷土地是否課徵地價稅，除了實際使用情形外，還要看周邊公共設施是否已完工，只要道路、自來水、排水及電力等四大公共設施都已完成，即使土地繼續作農業使用，也可能從隔年起改課地價稅。稅務局說明，位於都市計畫範圍內土地，如果周邊公共設施尚未完備，且確實作農業使用，符合規定可課徵田賦，由於目前田賦停徵，實際上形同免稅。不過一旦土地周邊道路、自來水、排水及電力等四大公共設施建置完成，代表土地已具備建築使用條件，就不再符合原本課徵田賦的規定。無論地主有沒有蓋房子，或土地上是否仍種植蔬菜、稻米等農作物，都會從公共設施完竣的隔年起改課地價稅。舉例來說，老王有一筆位於都市計畫範圍內農地，過去免繳地價稅，後來土地周邊公共設施完成，老王雖仍維持農用、繼續種菜，但土地課稅條件已改變，因此就要改課地價稅。經濟日報2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7975 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7974 子女結婚，父母想幫忙準備買房頭期款、裝潢費或成家基金，可善用婚嫁贈與優惠。財政部高雄國稅局表示，除了每人每年244萬元贈與免稅額外，父母在子女婚嫁時，還可各自額外贈與100萬元財物不計入贈與總額，若父母都善用優惠，當年合計最高可贈與子女688萬元，免課贈與稅。國稅局也提醒，「婚嫁」原則上是以子女結婚登記日前後六個月內來認定，因此若贈與時間與結婚時間相隔過久，可能就會錯失適用100萬元婚嫁贈與免稅額的機會。依《遺產及贈與稅法》第20條第1項第7款規定，父母在子女婚嫁時贈與財物，只要金額不超過100萬元，就可以不計入贈與總額。這項優惠與一般每年贈與稅免稅額分開計算，因此不會占用原本的244萬元額度。也就是說，子女結婚當年，爸爸除了可運用244萬元年度免稅額，還能再利用100萬元婚嫁贈與優惠，合計344萬元；媽媽也有相同額度，夫妻兩人合計最高可達688萬元。舉例來說，小敏（化名）在2026年6月1日登記結婚，父母想趁女兒成家時提供一筆資金，小敏的爸爸與媽媽在同年11月30日前，各自贈與她244萬元，再分別利用100萬元婚嫁贈與額度，也就是每人各贈與344萬元。父母合計贈與小敏688萬元，其中488萬元可分別適用父母各自的年度贈與稅免稅額，另外200萬元則屬父母各自100萬元的婚嫁贈與，依規定不計入贈與總額，因此這688萬元可免課贈與稅。國稅局提醒，父母因子女婚嫁贈與財物時，應檢附子女結婚登記的戶籍資料；若單一父親或母親的婚嫁贈與超過100萬元，超出部分仍須列入當年度贈與總額計算，如果連同其他贈與超過當年度244萬元免稅額，超過部分就要依法課徵贈與稅。經濟日報2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7974 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7973 北台灣新建案市場持續降溫，住展雜誌昨（3）日發布最新市調，8月預售屋推案量僅379.7億元，月減18.7%，雖較去年同期增加10.2%，但買氣仍陷低檔，追蹤指標建案單周平均成交組數持續低於一組，來客組數也不到十組，市場呈現「有案不敢推、有人卻不敢買」的冷清局面。代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，8月燈號維持衰退黃藍燈，分數進一步降至33.9分。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，8月進入民俗月，加上暴雨影響、民眾把握暑假出遊，多項不利因素同時發酵，使房市買氣更加難以凝聚。從供給面來看，建商明顯收斂推案腳步，預售屋案量較前月減少近90億元，單一新案總銷規模多不超過25億元，僅新北林口及新竹市北區、東區等少數個案規模達20多億元，市場主力已轉向接下來的928檔期。新成屋市場更顯疲弱，8月公開戶數僅60多戶，遠低於一般單月100多戶的水準。陳炳辰指出，新成屋價格通常較中古屋高，又缺乏預售屋分期付款的彈性，在市場買氣不佳之際，更需要依靠檔期或市場熱度帶動銷售，如今碰上傳統淡季，建商自然更加不願貿然推出。經濟日報2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7973 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7971 新北單價王易主，住商機構觀察實價登錄，中和「漢皇方圓」6月頂樓戶以每坪126.5萬元成交，一舉超越新板特區「三輝白昀」、「勝輝一邸」，登上新北房價新高點。此外，板橋亞東醫院生活圈「遠揚之森A+」、國光路「寶格利」也分別出現每坪破120萬元交易。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，過去新北房價天花板集中於新板特區，如今雖房市買氣趨涼，建商定價態度仍偏強，「120萬俱樂部」逐漸外溢，甚至跨出板橋前進中和。根據實價，近年新北市各社區最高單價交易，目前由中和四號公園新案「漢皇方圓」奪冠，該社區6月頂樓戶以總價7,402萬元成交，換算單價達每坪126.5萬元。住商不動產永和雙和加盟店店東謝秉吾分析，該社區較屬特殊案例，主因是該案個別戶具有高樓層、面公園等景觀優勢，加上建商品牌加持，因此能創下破天價紀錄。整體而言，中和四號公園由於周邊新案供給稀缺，加上四號公園大型綠地優勢，因此附近新案成交單價已站穩百萬元，不少案場亦有每坪110～120萬元成交紀錄。如為中古華廈、電梯大樓，亦有每坪80～90萬元行情；不過，能突破120萬元大關，雙和地區目前僅「漢皇方圓」一案能達到此水準。觀察統計，新北市最早出現躋身「120萬俱樂部」的新案，主要集中於新板特區，如2023年「勝輝一邸」就曾出現每坪121.5萬元成交價；另外，「三輝白昀」2025年8月高樓層戶也以每坪124.7萬元成交。不過，今年以來破120萬元新案逐漸跨出新板，除上述「漢皇方圓」位於中和四號公園之外，亞東醫院生活圈的「遠揚之森A+」今年4月亦出現每坪124.3萬元交易，至於板橋國光路預售案「寶格利」，今年7月最高成交單價也逼近124萬元。賴志昶分析，新板特區挾三鐵共構、百貨商場齊聚等優勢，長期扮演新北房價領頭羊；不過，當新板土地供給逐漸稀缺，板橋土地價格亦站穩高檔後，建商推案區域逐漸沿著捷運向外擴張，其中少數生活圈兼具完整生活機能，又有建商品牌加持之下，自然讓個別新案具有亮眼表現。賴志昶表示，單一區域最高成交單價，多受到樓層、景觀及社區品牌影響，並不等於整個生活圈均價，尤其目前房貸環境緊縮，信用管制仍相對嚴格，此類高價位住宅自備款壓力更為明顯。購屋人面對指標案續創新高的同時，仍應回歸周邊行情，並評估自身資金條件，不宜單以少數天價交易作為追價依據。經濟日報2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7971 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7970  新竹縣政府稅務局表示，都市計畫編定的公共設施保留地，如都市計畫書中明定整體開發方式為「市地重劃」，於買賣交易時並無免徵土地增值稅規定的適用。    稅務局解釋，土地稅法規定公共設施保留地「被徵收」時，可免徵土地增值稅，尚未被徵收前的移轉亦可免稅，以符合租稅公平。因此，適用免徵土地增值稅的公共設施保留地，都市計畫書中必須載明整體開發方式為「徵收」方式或是未明定以何種方式。至於以「市地重劃」方式者，因地主仍將參與分配土地權利，且土地重劃後第1次移轉時，其土地增值稅尚可減徵40%，此與政府以徵收方式取得公共設施保留地對地主權利損益情形有別，賦稅徵免之適用自然就不相同。    該局舉例說明，民眾王君申報移轉關西鎮之公園用地，依鎮公所核發之都市計畫「土地使用分區證明書」所載，將來政府以「市地重劃」方式取得，故無免徵土地增值稅之適用。另張君申報移轉竹北市之道路用地，使用分區證明書備註政府將以「徵收」方式取得，則該筆土地就有免徵土地增值稅之適用。財政部2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7970 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7969  換屋族如果買的是預售屋，要特別注意房屋最後的「所有權登記日」。高雄國稅局提醒，房地合一稅重購退稅優惠，是提供給「賣舊屋、買新屋」的自住換屋族，如果最後變成「買新屋、賣新屋」，即使兩間房子都符合自住條件，也可能無法適用優惠。所有權轉移登記日才是重點阿明（化名）就在這件事上踩了雷。他早在2019年3月就與建商簽約購買A預售屋，但因工程延宕、交屋時間一再往後推，等了4年還沒拿到房子，因此他在2023年3月另外買了一間B成屋自住。沒想到，這個決定後來影響了他的重購退稅資格。A預售屋完工後，阿明直到2023年8月才正式取得A房地所有權，之後在2024年5月將A房地出售。由於A、B兩間房子都符合自住條件，阿明申報房地合一稅時，主張適用重購自住房地扣抵稅額。不過，國稅局查核後認為不符合規定。關鍵就在於，判斷房屋取得先後順序，看的並不是預售屋簽約日，而是「所有權移轉登記日」。雖然阿明早在2019年就簽約購買A預售屋，但真正取得A房地所有權是在2023年8月，比2023年3月取得的B房地還晚。也就是說，從稅務上的取得順序來看，阿明是先取得B房地，再取得A房地，最後卻把較晚取得的A房地賣掉。如此一來，這筆交易就不是一般換屋族的「買新賣舊」，而是「買新賣新」。國稅局因此否准阿明申請重購自住房地扣抵稅額，並補徵稅款。優惠僅適用出售舊屋換購新屋依《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住舊房地後，自完成移轉登記日起2年內重購自住新房地；或先買自住新房地，再於完成移轉登記日起2年內出售自住舊房地，符合規定即可申請房地合一稅重購退稅或抵稅。國稅局解釋，這項優惠主要是為了減輕自住換屋族的負擔，因此必須是出售舊屋、留下新屋。如果把後來取得的新房地先賣掉、留下原有房地，就不符合換屋租稅優惠的立法目的。國稅局也提醒，換屋族若購買預售屋，在等待交屋期間又另外購買成屋，尤其要注意兩間房屋實際完成所有權移轉登記的時間。預售屋雖然可能早幾年就已簽約，但真正取得房地所有權的時間可能更晚，一旦新、舊房地認定順序改變，就可能因「買新賣新」而無法適用重購退稅優惠。經濟日報2026/9/4 Thu, 03 Sep 2026 16:00:00 +1600 https://www.uniquehomes.com.tw/modules/tadnews/index.php?nsn=7969