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買降價屋必學5件事

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Eric
#1
2015-04-28 18:58:10

去年下半年以來房市政策動盪,都會區房屋去化天數普遍拉長,房市價位紛亂,只有屋主急著賣屋,買方才可能談到便宜價。今年上半年因房地合一稅等熱議尚未拍板定案,房市未來充滿變數,讓賣方壓力大增,現在正是自住客積極進場、爭取價差的好機會。

 

從事房仲多年的張先生表示,由於政府頻頻打房,屋主開價變得較為平實,議價空間也變大。不過,早期進場的投資客和多屋族因持有房產時間較長,購屋成本不 高,並未真正因打房政策造成損失,即使讓價五到十五%出售也不會賠錢,頂多賺得少一點,因此,買方大可積極議價,只要價格不離譜,成交的機率不小。

 

要如何挑到降價好屋?以下五招是自住客的必修法門:

 

必學招數1/善用網路降價地圖

有不少買方在降價風潮下仍選擇觀望,對此資深房仲業者蔡經理指出,政府的打房主要針對投資客及多屋族,自住者並不會被波及,因此只要有需求,任何時候都是 買點,尤其長期持有五至十年以上,更不用擔心這兩年房價短期盤整會對自己造成影響;即使明後年由於打房因素房價向下修正,待五年或十年後換屋時,房市又是 另一番光景了,不如趁此時購屋,價格好談,容易用理想價買到理想家。

 

在購屋區段上,若預算充足,建議優先選擇機能成熟的蛋黃區,又以捷運沿線、百貨商圈、大型綠地公園、明星學區周邊的物件換手率最高,房價支撐力最強,就算因特定因素房價盤整,也能很快振作。議價時,建議以同區域內降價幅度最大的物件作為參考指標。

 

目前網路查詢房價及物件的管道非常多元,除了官方的實價登錄網,許多房仲業者也提供線上即時查詢,例如好房網推出的「降價地圖」,就以可依照區域、商圈或 捷運路線等不同篩選方式,快速查詢心儀物件。低於市價二成以內是這波降價潮的合理議價範圍,好物件可從低於市價一成左右開始議價,若是賣方有資金壓力,就 很可能讓價二成以內求售。


必學招數2/搶進斷頭屋、閒置新屋

在預售屋部分,目前約有20%的屋主採取降價策略,主要是考量等候交屋時間尚有一至兩年,這段期間的交屋成本及多空變數多,只要不賠錢就趕快跑,尤其是有房貸斷頭風險的屋主,甚至會願意小賠殺出。

 

一般來說,「認賠已付款的三分之一」是投資客所能接受的降價範圍,以總價二千萬元的預售屋為例,假設屋主已陸續付給建商六百萬元,尚有一千四百萬元未付 款,此時若繳不出房貸即將斷頭,就有可能願意以一千八百萬元賠售;扣除一千四百萬元未付款,屋主還可拿回四百萬元已付款,總比斷頭血本無歸好得多。

 

至於一些供給量過多的新興商圈或重劃區,常見掛單許久的新成屋,多半因屋主沒有談到期望價位而一直未成交,此類物件也是買方可以鎖定的目標。假設屋主原本 期望的獲利值為二百萬元,但因為擔心未來房屋持有成本墊高,每年還要繳交水電費、管理費等,就有可能願意讓利,只要賺個一百萬或一百五十萬元就會賣出,買 方議價成功的機率就會大幅增高。

必學招數3/勤跑房仲店頭蒐集資訊

除了藉由網路搜尋降價屋,房仲店頭也是獲得降價屋資訊最直接的管道,近期正在積極看屋的買方,不妨勤跑房仲店頭,一來可以接觸更多第一手消息,二來也能和經紀人打好關係,「挖」到更多隱藏版好物件。

 

舉例來說,原本預算八百萬元、只打算買汐止中古屋的阿明,近期在鄰近汐止的東湖附近,找到一間二十坪左右的二十八年舊公寓,幾經斡旋後竟然意外成交,連阿明自己都感到吃驚。事實上,東湖賣方最初曾出價高達1,110萬元,但由於超過預算太多,阿明一開始並未考慮。

 

勤跑店頭幾個月之後,阿明赫然發現房仲櫥窗上的開價下修至九百八十萬元,而這個物件掛的是台北市內湖區的門牌,騎車到捷運東湖站僅約五分鐘,交通條件遠勝汐止,阿明索性一試,大膽交付仲介斡旋議價,最後居然以八百萬元成交,價差超過三百萬元!

 



必學招數4/不心急 不主動加價

針對議價有三不政策:不亂加價、不要心急、不要擺臉色。

 

遇到中意的物件,應先擬定一個心中的理想價位,再往下出價,在房仲約到屋主出來議價之前,最好不要主動加價,但可以向房仲表達有「保留加價空間」。當屋主願意出來議價時,代表買方的出價和屋主心中的底價相距不遠,此時應視賣方的讓價幅度來決定加價與否。

 

議價時不要心急,就算再喜歡,也不能表現出非買不可的急迫感,也不要為了砍價故意擺臉色,俗話說「和氣生財」,多釋出善意,製造自己和對方的「共鳴」,反 而更能得到較大的折讓幅度。建議不妨多探聽屋主背景,尋找自己和屋主的相似點,藉由「攀親帶故」來爭取好感度,增加降價機會。如果遇到較年長的屋主,可充 分展現誠意,以年輕首購訴求贏取同理心。

 

必學招數5/兩手策略攻陷賣方心理

除了溫情攻勢,兩手策略也是議價時很好用的方法,年輕購屋者不妨邀長輩一同看屋,讓長輩擔當「嫌貨人」的角色,針對屋況瑕疵盡量挑剔,以爭取更大的議價空 間。若是夫妻,則可以一方扮黑臉,一方扮白臉,一人負責挑缺點,另一人展現購屋誠意,並向房仲或屋主透露還有其他物件正在考慮,「不買這間也沒關係」,反 而可以造成賣方壓力,願意對價格妥協。

 

另外,議價時別忘了「先殺單價,再殺總價」,最後再刪去尾數,一點一滴讓房價降到最合理的數字。但不論用哪種方式議價,前提是出價不能偏離行情太遠,以免被認為是「來亂的」。

 

最後提醒的是,即使文宣或屋主聲稱已調降過價位,仍可酌量議價,畢竟過去不少賣方開價過高,且明顯高於市場行情,這波降價只是降回原有的行情水準而已,買 方事前要多做功課,才能視破這種「偽降價」。相反的,如果降價後確實低於市場行情均值,再砍價的空間就不高,不妨爭取「去尾數」,如九一五萬元爭取以九百 萬元或九百一十萬元成交,不無小補。


轉載:好房網 2015/4

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