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你會買地上權住宅嗎?地上權優劣大解析!

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UniqueHomes
#1
2014-03-31 10:17:58


近年來房地產市場上最夯的話題當屬地上權土地之標售,很多大面積的設定地上權土地都紛紛被財團高價搶走,其中有些土地將轉化為地上權住宅在市場上銷 售,由於沒有土地所有權,地上權住宅售價也較為便宜,因此地上權住宅也再度受到市場的矚目,對於這種只有建物所有權、沒有土地所有權的產品你會買嗎?


由於政府財政窘迫,為了籌措財源,政府只好拿土地資產來賣,但又囿於大面積土地不得直接賣斷的限制,於是設定使用年限設定地上權對外標售,就成了一個權宜之計。相對的,在都會區取得土地越來越困難的情況下,這些設定地上權土地也成了各方財團競逐的標的。


大多數的地上權土地都開發為商用不動產使用,不過也有些是以住宅型式對外銷售,而且以低價、地段優做訴求,向購屋大眾招手,對於這類只有建物所有權、無土地所有權的住宅產品你會買嗎?


地上權住宅的優點

地上權住宅因為沒有土地所有權,所以直接挑戰國人有土斯有財的傳統觀念,但從實務面上來看它有以下的優點:


一、房價較便宜

地上權住宅因為沒有土地所有權,所以其市場價格普遍比完整產權住宅便宜,正常情況下會便宜2~3成,由於地上權住宅案都位處於都會市中心當中,買這類產品也等於用較低的成本,就可進住到精華地段的房子。


二、租金報酬率較高

在租屋市場中房租高低是看地段、房子屋況與相關配備,沒有人會計較該房子是否擁有土地所有權,所以地上權住宅的租金與正常住宅比較,可說是沒什麼差異的,但在其房價便宜2~3成的情況下,租金報酬率自然就高人一等了,就資金投入的角度來看,其回收期會比正常住宅來得快。


三、不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅

由於地上權住宅沒有土地所有權,所以不必像正常住宅一樣要每年繳交地價稅,轉售時當然也沒有土地增值稅的問題。


地上權住宅的缺點

儘管地上權住宅有這些優點,但他的缺點也不少:


一、沒有土地所有權,無法世代傳承

近幾年台北市都市更新的議題非常熱,但是地上權住宅未來萬一有天要都更,因此就沒有權利變換的基礎,當然也不能世世代代傳子傳孫。


二、市場轉手性較差

地上權住宅的市場價值是與屋齡成反比,加上接受這類產品的人原本就較少,所以在中古屋市場上的轉手性較差,甚至有些房屋仲介還不接這類的物件呢。


三、房貸成數較低

由於產權不完整的緣故,地上權住宅在估價上就較吃虧,跟銀行貸款時也會被「另眼看待」,銀貸成數普遍較低,大約僅房屋總價的四到六成,甚至拒貸的案例也是有的。


四、年限期滿須拆屋還地

雖然地上權住宅在景氣好的時候,房子也會增值,但畢竟沒有土地所有權,房子越老舊價值就越低,使用期滿之後必須拆屋還地,這是買地上權住宅最難讓人接受的地方。


五、每年需要繳交地租

地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅,但卻需繳交所謂的地租,地租大致上是以公告地價的1.5%至10%來計算,以實際案例來看,年繳地租也在數萬元上下,並不見得會比地價稅來得低。


地上權住宅看來有其優點也有其缺點,買還是不買?都還是要看個人的考量點是什麼了,畢竟這是個自由市場,沒有人可以強迫你一定要做什麼、一定不能做什麼!


轉載:奇摩地產


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