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弄懂法規 自建農舍非難事

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Emma
#1
2013-05-24 14:48:44


夏日進入旅遊旺季,來到風光明媚的戶外,總讓人忘記生活上的壓力,不少人一邊遊玩,一邊尋覓適合作為休閒第2屋的地點,北台灣因而掀起休閒農舍的熱潮。其中,宜蘭自雪山隧道通車以來,農舍更是蓋得一棟比一棟漂亮,綠油油的農地上散落著豪華農舍,滿足都市人享受鄉村生活的夢想。


想在風景優美的地區自力興建農舍,首先須克服相關的法規限制。依2000年1月28日通過的新農發條例規定,興建農舍的農地面積須大於756坪,且取得農地2年才能興建,而興建完成的農舍,5年內不得移轉,但於新法通過之前取得的農地,即俗稱的「老農」,不受上述的興建與移轉限制。


老農配建可避開法令

由 於老農幾乎無相關法律束縛,因而衍生出有意購買農地興建農舍的民眾,利用向具有老農資格的人購買農地,並以其名義申請興建農舍,至農舍完成後再移轉給買 家,以避開嚴格法令限制的手法,此操作手法俗稱「老農配建」。不動產業者表示:「宜蘭有8成以上的農舍,都是利用老農配建的方式蓋出來 的。」


尤其擁有好山好水,甚至還有溫泉的宜蘭縣礁溪鄉,因受惠雪山隧道通車,農地買賣一直有不錯的買氣,買家大多都是台北客,而台北客喜愛自己買農地興建農舍,不喜歡購買已經蓋好的農舍案,因為買到不喜歡的農舍還要花錢整修,還不如親自動手來得划算、有成就感。


擁有老農配建資格的農地,買一塊少一塊,即使在去年下半年的金融風暴時,價格也不見下跌,其中,位於都市計劃區內、有溫泉資源的農地,例如礁溪後火車站周邊,價格甚至高達每坪5萬元,比沒有溫泉的一般建築用地還要貴。

一般銀行無農地貸款

但如果是都市計劃區外、無溫泉的農地,價格則下降至每坪1~1.5萬元,而農地如果沒有老農配建的條件,價格可能相差一半都還沒有人要買。


不動產業者表示:「宜蘭農地以礁溪與羅東運動公園周邊價格最高,礁溪是因距離台北最近,羅東運動公園則以環境取勝。」不過,獨立農舍也有著安全上的顧慮,經常聽到農舍被小偷入侵,洗劫一空的消息。


不動產業者指出,這些獨立農舍的主人,多半1~2個星期才會來一次,和左鄰右舍都不熟悉,即使小偷光明正大開車進去,還會被鄰居誤認為是屋主。


想興建農舍者,還要特別留意資金問題,不動產業者表示,一般銀行不接受農地貸款,只有農會願意承作,成數僅約5成,但不承作建築融資,因此,蓋農舍的資金必須自己籌備。

建商興建農舍案 規劃豪華

自己買農地興建農舍費時費力,市面上出現不少由建商投資興建的農舍案,或建商募集興建的集村農舍案。例如睿峰建設在台北縣萬里山頭興建的3棟豪華農舍案「雲頂山莊」,距離台北市內湖科學園區僅約40分鐘車程,桃園觀音鄉出現四合院造型的農舍案「紫金華府」,打造高總價、高質感豪華農舍。


農舍與一般建地的別墅,在相同的價格下,地坪、建坪與建物面寬,通常比一般別墅大,加上農舍多位於生活機能不便的郊區,因此,愈接近市中心的農舍,愈受當地人青睞。

集村農舍受移轉限制

不動產業者表示,農舍案大多是利用老農配建的方式操作,才能不受5年內不得移轉的限制;而「集村農舍」,顧名思義是將農舍集中興建,但須集合20戶農民為起造人,一同提出申請,所以必須採招募方式,且須全部戶數都招募完成才能興建,因此時程較長,且須受到5年內不得移轉的限制,因此都是自住客層。


集村農舍的土地又分為農用農地(俗稱配地)與建用農地,配地不須與建用農地相接,但2者必須位在相鄰的鄉鎮,且配地為建用農地的9倍大,因此,有不少購買集村農舍的民眾,住了多年仍不知道自己的配地在哪裡。


但也有建案將配地作為訴求重點,如宜蘭三星鄉「希臘愛情海」,總價390萬元起,選擇具視野的山坡地作為配地,未來可興建花房、溫室小木屋。


報你知 老農配建

由於老農不受面積與時間限制,不少人購買老農的農地,以老農的名義為起造人申請建照,取得使用執照後再移轉給買家,就可省下等待期,也不須購買面積這麼大的農地,可降低成本,而這樣的操作方式即俗稱「老農配建」。

專家意見 具有3項 節稅效果

購買農地還有節稅的效果,農地無須徵收贈與稅、土地增值稅及遺產稅,雖然農地有這些免稅的好處,但還是有一些限制,以遺產稅為例,子女繼承農地後,必須繼續維持農用滿5年,才能免繳遺產稅,否則還是會被追討遺產稅。


不過因為農地無須徵收贈與稅,一般習慣直接先贈與給子女,同樣需要繼續維持農用滿5年,且5年不得移轉,一旦未滿5年先行移轉,將追討贈與稅,追討的對象非受贈人,而是贈與人,贈與稅金額也不因時間而減少,如原本須繳納20萬元的贈與稅,提早在第4年先行移轉,贈與人就會被追討20萬元的贈與稅。

轉載:蘋果日報

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