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住友不動產 - 別墅 ‧ 豪宅 | 2022-03-14 | 人氣:103

國際地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表2021年第四季「全球豪宅指數」,全球46個主要城市有38個豪宅價格上揚,平均年增率為9.8%,漲幅創新高,台北市年增18.9%,從上季第7名進步到第6名,位居亞洲第二,僅落後韓國首爾,上海則以16.5%排名第十。

全球豪宅指數為根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據,追蹤全球主要城市官方認定或成交總價前5%的豪宅價格表現,近年來已然成為頂級不動產的重要關注指標。

根據調查,全球主要46個城市Q4只有都柏林、曼谷、里斯本、法蘭克福跌價,維也納、德里、吉隆坡、馬尼拉持平。杜拜擠下邁阿密,以年漲44%一舉竄升為本季之冠,與亞軍莫斯科皆破40%大關,一同衝破2012年Q4雅加達年漲38.1%的紀錄。

邁阿密本季則從冠軍降到季軍,但即便退居季軍,年增率仍有28%,首爾、多倫多也都有超過20%的漲幅。

萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen分析,由於豪宅庫存短缺、超低利率及彈性工作方式盛行,刺激2021全球豪宅市場表現。

以本季冠軍杜拜為例,受惠於油價飆漲,疫苗計畫、開放的簽證措施,帶動豪宅價格大躍升。韓國總統大選結果出爐,保守派尹錫悅當選為新任總統,其對於房市政策主張以「市場導向」為原則,將放寬房地產法規、減稅,並新增250萬戶住宅供給量,因此預期亞洲表現第一的首爾豪宅交投仍熱。

俄羅斯莫斯科的貸款補助方案,疫情影響以及建設延遲造成的供給緊縮,季漲24.6%最高,排名快速成長至亞軍,雖然將年漲幅快速推升到了42.4%,但二月底俄烏開戰,全球針對俄羅斯進行經濟制裁,市場凋敝、資金管控,預估莫斯科豪宅將從天堂掉到地獄,高漲幅的情況短期難再現。

台北市Q4豪宅價量表現平穩,價格季漲3.5%。雖然央行持續緊縮限貸令,但豪宅市場多為現金買盤,且預售市場正旺,因此政策壓抑的效果有限。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,本季交易筆數表現亮眼的豪宅大多仍在預售階段,其中蛋黃區成交最多筆數的為正在預售的「璞永敦仰」,因其位於敦化北路林蔭大道首排,景觀視野極佳,加上為知名豪宅品牌建商推案,預售階段即吸引頂尖客入手。

蛋白區則是南港指標案「世界明珠」預售交易量最大,東區新門戶計畫伴隨產業升級及建設投入,拉動南港位列蛋白區第一高價,甚至直逼蛋黃區。

進一步分析,在本季豪宅交易當中,預售交易受到實價登錄2.0預售屋申報新規定的影響,其總交易額、交易件數及平均總價皆高於去年同季,當中總交易額更有近85%的成長幅度,成屋交易則相對較去年同期萎縮,可說目前豪宅價量表現是「預售案說了算」。

黃舒衛認為,去年Q4高通膨壓力之下,高端買方會有強烈動機購置自住、置產的豪宅來抗通膨,因此預售案建銷售情況佳,而今年因為地緣政治衝突挑動資金避險需求,預期央行加碼豪宅限貸的政策邊際效益趨近於零。

然而,受限於目前豪宅預售案的個案規模較小,且餘屋加預售的總供給量不小,即使產品總價規劃縮小、去化速度加快,但單價仍屬個案表現,豪宅價格指數難創新高。

經濟日報2022/3/14

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