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住友不動產 - 都更危老 | 2021-07-31 | 人氣:74

台北市松山機場旁的忠誠新村都更案延宕十餘年,取得都更主導權的巧洋建設老闆張敏雄夫婦,目前僅擁有5坪土地,卻可開發1,500坪國有地,預計興建每坪市值逾120萬元的高檔豪宅,而一旁16戶屋齡49年的老公寓,因基地過小無法自立都更,尋求納入忠誠新村都更案,但住戶控訴,開發價值遭巧洋賤估少3成,北市都更處卻完全無視,恐涉及圖利。

位於台北市民權東路及五常街、緊鄰松山機場的忠誠新村,1,500餘坪土地全為國有地,原為警政署保六總隊宿舍,在原住戶陸續遷出後,最高僅2層樓的地上物雖早已殘破不堪,看似廢墟,但都更價值卻高達百億元以上。

即將進行都更的忠誠新村,未將一旁的16戶老公寓(箭頭處)納入。

 

買下二畸零地 巧洋獲都更案

看上此處都更開發利益的巧洋建設老闆張敏雄夫婦,2005年買下忠誠新村旁2塊面積共82坪的三角畸零地,並以小併大的方式與忠誠新村向台北市政府申請都更,2019年8月北市府核定巧洋建設主導忠誠新村都更案,土地範圍為巧洋建設的82坪及國有土地1,500餘坪,但取得主導權後卻刻意排除鄰近老公寓。

本刊調查,共16戶的老公寓屋齡49年,且因位於土壤液化高潛勢區,符合北市府推動都更首要協助對象,但住戶尋求納入忠誠新村或獨立都更卻處處碰壁,聯合向北市府陳情也都石沉大海,等於讓這16戶老公寓成為都更孤兒。

忠誠新村都更案逾1,500坪,鄰地16戶老公寓(藍框處)遭排在外。2處綠框土地為張敏雄夫婦當初購入共82坪的畸零地。(讀者提供)

一名蘇姓住戶說,巧洋建設名下用來參與忠誠新村都更的82坪土地,如今賣到只剩5坪左右,他質疑整個市值逾百億元的都更案,卻讓目前僅有千分之3土地產權的巧洋建設主導,還排除有迫切都更需求的16戶老公寓,住戶們實在難以理解這樣的決策過程,懷疑其中有圖利建商等不法,已準備控告北市府。

王姓住戶指出,巧洋建設未將他們納入都更範圍,應該是考量若有一般民宅參與,人多意見多,整合會有困難。在住戶向營建署及蔣萬安等立委陳情後,台北市都更處今年3月找巧洋建設與住戶開協調會,要求巧洋將16戶老公寓評估納入都更,並提出樓地板面積估價及可分配權值等資料給住戶。

原本是停車場的畸零地被巧洋建設買走後,右方的16戶公寓基地因未滿300坪,難以自辦都更。

 

老公寓求納入 估價怨少三成

蘇姓住戶指出,巧洋建設今年5月首次對16戶公寓屋主提出都更後估價,每坪為85萬至90萬元,雖比之前每坪58萬元高,但附近新建案開價每坪138萬元,而新屋成交行情也都破百萬元,巧洋建設的最新估價明顯低於市值3成。

延宕十餘年的忠誠新村都更案市值逾百億元,每坪估價85萬至90萬元,遭疑偏低。(讀者提供)

蘇姓住戶指出,如果他們接受現在這樣低於市值的估價,這16戶每戶的差價會有近千萬元,將影響將來分配新房屋的坪數。

王姓住戶氣憤地說:「巧洋納入16戶老公寓的200多坪,都更利益更高,當地每坪至少上看120萬元。」巧洋建設就是吃定他們這些老公寓住戶若不參與忠城新村都更,地皮就不值錢,也永難翻身。

有意納入忠誠新村都更的16戶公寓估價5月出爐,住戶認為低估了3成,將影響「應分配之權利價值」,每戶約少千萬元。(讀者提供)

王姓住戶表示,根據都更相關規定,基地面積要達300坪才能申請,16戶老公寓基地僅230餘坪,就少了被巧洋買下2塊共82坪的畸零地,而這2塊畸零地又恰巧位在16戶老公寓與忠誠新村國有地中間,完全卡死16戶老公寓的都更之路,老公寓被迫僅能併入巧洋建設的都更案,但至今十餘年,卻一直被排除在外。

在忠誠新村旁住了近50年的王先生,指著即將都更的忠誠新村,希望自己的家也能納入都更。

 

北市府提新案 住戶大嘆無望

據本刊調查,巧洋建設曾在2013年提出忠誠新村都更計畫書,當時在台北市都更會議中估算開發價值時,指完工後,除了1樓店面,2樓以上建物每坪均價58萬元,由於當時台北市的房價已起漲,原地主保六總隊及國有財產署要求巧洋建設重估,期間16戶公寓住戶也一再要求參與都更,卻都失敗。

蘇姓及王姓住戶說,老公寓爭取都更十多年來,台北市都更處曾告訴他們,16戶老公寓的土地面積已大於300坪的都更門檻,可以自辦都更,不必一定要跟忠誠新村案進行鄰地協調開發,而市府的意思是,這16戶老公寓可以跟對街大樓一起都更,合起來面積就會超過300坪,但對街大樓是比較新的房子,短期內沒有都更的可能。

巧洋建設買下忠誠新村旁的畸零地後,以鄰地主身分主導忠誠新村都更。

 

都更教父獵地 擅長以小併大

巧洋實業董事長張敏雄因熟悉都更程序,獵地眼光精準,在業界有「都更教父」之稱,北市最早的指標案例內湖清白新村,都更成為近2萬坪的大湖優境,就是他的代表作。巧洋以整併公、私地在都更業界聞名,熟知買畸零地及以小併大參與國有地都更的手法,都讓指標的都更案例不斷翻新。

如今,隨著忠誠新村一年比一年殘破,都更進度卻原地踏步,如何透過都更案活化國有土地、美化市容,並保障市民居住安全,考驗北市府的智慧。 

北市府回應:價值不是巧洋說了算

針對都更遭住戶指控有圖利之嫌,巧洋建設副總葉文德表示,都更土地越大越漂亮,沒反對16戶老公寓加入,但住戶認為估價太低,至今尚未簽同意書,無法納進都更計畫,巧洋一直以開誠布公的態度要與住戶合作,若住戶不滿意估價,也可以自己找估價師。

台北市都更處正工程司江中信表示,都更處對此案樂觀其成,也請住戶放心,每坪的價值不是巧洋說了算,最終會由專家學者等公正人士把關審核,呼籲巧洋與住戶能互信多一點,早日完成此都更案。

忠誠新村都更案事件簿

轉載:鏡周刊2021/7/31

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