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住友不動產 - 都更危老 | 2021-02-20 | 人氣:21

▲台北市最小危老基地位於大安區浦城街21巷,面積僅約21坪。范厚珉攝

去年核准案最小21坪 87%基地不到300坪

危老條例因無基地面積限制,小面積案日益增加,尤其在寸土寸金的台北市,危老「紙片屋」蔚為流行。截至去年的台北市危老核准案中,300坪以下基地高達87%,150坪以下基地佔比也有60%,其中最小基地為21坪,與最大基地2147坪相差約103倍。

根據台北市都發局統計,截至去年底為止,共核准406件危老案,平均核准面積約185坪,300坪以下基地達87%,150坪以下約60%,90坪以下也仍有30%,可預見未來台北市將充斥迷你基地的「紙片屋」、「竹筍屋」。

其中核准最小面積為20.87坪,位大安區浦城街21巷的1樓平房;最大面積為信義區行政中心50年地上權案,共2147.44坪,2019年由南山人壽砸159.81億元得標,市場預估將開發為頂級商辦,該案去年底以全額40%容積獎勵通過危老重建審核。兩者面積相差約103倍。
自地自建案漸增

扣除信義區行政中心案因屬地上權才罕見以大規模申請危老,北市普遍仍屬小基地危老案。《住展》雜誌研發長何世昌分析,危老不同於都更,需要百分百所有權人同意,因此基地愈小、戶數愈少,整合成功度愈高。

何世昌指出,業者整合基地愈大愈具開發效益,但受限整合難度將提高,只能走向小基地一途;且危老多朝「一坪換一坪」方向整合,成本不小,開發商鎖定利潤下,只要保持一定門檻就送照推案,尤其近年房價表現佳,利潤多能保持預期之上,若拉長時間擴大面積整合,勢必面臨利潤侵蝕的風險。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為,台北市危老案中,近來朝自地自建方向進行,縱使無開發商介入分潤,但愈大面積勢必愈難整合,不少舊市區中已有零星新案推出,老舊建物遭遇基地破碎,也很難擴大面積。
中山區58件最多

另一方面,徐佳馨指出,基地1000平方米(約302坪)就達都更門檻,民眾看準容積獎勵相對優渥,多半會棄危老走都更,因此危老重建不易形成大面積的開發案。

各行政區以中山區58件最多,其次依序為士林區51件、大安區48件。倒數3名分別為南港區6件、信義區16件、文山區21件。何世昌認為,外界原預期蛋黃區的都更危老推動意願較高,但從大安區名列前茅、信義區卻墊底來看,可見高房價區屋主期望值愈高,不好談整合。

整體觀之,何世昌表示,市中心精華土地稀缺,蓋一塊少一塊,尤其台北市近期推案已揮別過去採素地蓋樓模式,老屋重建變新建案反倒成為主流,這股都更及危老風潮,也從北往南一路延伸,在中南部逐漸開花,預估將延續10年,而且由於危老條例無基地限制、整合較容易,可望接棒都更,成為推案主力。

蘋果日報2021/2/20

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