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住友不動產 - 都更危老 | 2021-01-09 | 人氣:29

2019年11月以每坪逾744萬元創下地上權單價新高的北市「信義行政中心」地上權案,2020年12月初通過危老重建核准,堪稱「危老條例」上路逾3年半來身價最貴的燙金危老案。

根據北市建管處資訊,該地上權案基地2147.45坪,去年12月3日核准危老重建,申請容積獎勵包括結構評估容獎10%、耐震設計容獎10%、綠建築容獎6%、智慧建築容獎6%,以及時程獎勵最高的10%;因該條例規定最高容獎上限為基準容積的40%,因此該案雖申請到容獎42%,最終以40%為限,拿到全額容獎。

該案位於北市信義計畫區,鄰近台北101大樓、南山廣場,基準容積率560%。當時競標業者表示,該案適用危老條例,若在時程獎勵落日前申請,推估最高可獲得40%容獎,若加計容積移轉與買進增額容積各20%,推估整體容積率可破1000%,租金收益率上看5%。
估一年租金可達12.5億

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,該案使用期限僅50年,得標者勢必在最多、最快、最省的前提下,先拿到危老重建時程獎勵的門票。以基地規模來看,透過危老重建,保守估計整體樓地板面積可望達2.6萬坪,若每月每坪租金站穩4000元,推估一年租金收入可達12.5億元,40年租金估計可達500億元。

黃舒衛表示,該案由南山人壽以159.81億元得標,較第二高標多出59億元,引起熱議,業者認為未來要達到金管會的租金收益率要求,租金單價可能要破4300元,難度不小。不過,當初標準2.345%因降息而調到2.095%,加上辦公室租金上漲,未來應可輕易達標,還能在連下三城取得世貿三後,鞏固南山在頂級辦公室的布局。

自由地產2021/1/9

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