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住友不動產 - 都更危老 | 2020-07-18 | 人氣:142

政府在2017年5月10日公布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,又稱危老條例,提供時程容積獎勵10%,加速老舊房屋都更時間,今年5月獎勵時程到期後,將逐年遞減至落日。市中心老舊房屋多,究竟該選擇都市更新還是危老重建,專家建議,危老重建沒有基地面積限制,審查時間快,但要整合100%住戶同意,將是最大問題。

台灣老舊房屋多,有近5成屋齡在30年以上,位處地震帶的台灣,更應重視建築結構,近年政府大力推動都市更新,但效果有限,最大癥結點就在於申請程序冗長,需一步步透過公聽會、聽證會、審議會核定,且都更面積至少要1000平方公尺,且需位在都市更新範圍或單位內,還要二分之一土地及建物所有權人同意才能申請,重重關卡讓都更長至少要耗上5~10年才能動工。

危老重建進程快 加速老屋改建

為加速進程,政府遂推出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,又稱為危老條例,與都更計劃最大差別就在於申請流程,危老重建只要經相關單位建築結構鑑定,符合危老建築資格,沒有限制建築面積大小,就可申請建照施工,且不用舉辦一般都更需要的公聽會、聽證會,不過,危老重建需要百分之百土地和建物所有權人同意才能施行。
政府鼓勵這類小面積老舊房屋危老都更,不只加快都更進程,也因有容積獎勵,讓建商積極整合市區老屋,近期台北市中心就出現多筆高價透天交易,讓市區老宅重現商機,根據屋比房屋統計,北市億級透天厝交易件數從2018年的22件,到2019年大增至42件,年增幅超近1倍,交易總金額也從2018年的45.3億元,增加至80.3億元,增幅高達77%。

一般民眾若想加入都更,該如何選擇?大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,危老與都更最顯著的差異在於基地面積有無大小限制,以及同意戶的比例,危老雖然需要100%同意戶,但不限基地面積大小,所以比較容易避開所謂的釘子戶,且申請程序較都更簡便,獎勵容積明確,因此危老申請熱烈,不過因為多數基地面積小,臨路若狹窄,能蓋的樓地板面積也相當有限,多數屋主要負擔的費用較高。

兩者怎麼選? 先看都更面積大小

至於都更的問題在於整合時間過長,由於基地面積至少要有1000平方公尺以上,儘管不需要所有權人100%同意,不過實務上要整合的權利人仍相當多,往往費時10幾、甚至20幾年,不過都更的獎勵容積上限為基準容積的1.5倍,高於危老重建,且都更整合面積大,在建築規劃上能有較充裕的空間配置,原屋主或地主需要負擔的費用通常較低。
因此,建議民眾可先查看自家房屋狀況,基地面積大小,以及所有權人人數,假設面積不足1000平方公尺,僅是5層樓公寓,戶數簡單,建議可走危老流程較為快速,又或者是遇到都更申請遲遲無法通過,釘子戶問題難解決,建議也可拆成小型基地改申請危老重建,加速審核流程。
六合律師事務所工程暨不動產法律組副主任郭俊廷表示,一般都市更新在實務上常見的糾紛,有:建商辦理都更時,原地主1人過世後辦繼承登記前,同意人數該以原地主1人還是地主的全體繼承人計算,但2019年都更條例修法時已解決此問題,均以繼承人數計算同意人數;也有地主認為建商低估更新前或更新後之價值,導致房地分配不如預期,或是認為共同負擔費用太高所造成的爭執。郭俊廷說,危老改建需要全體土地及合法建物所有權人之百分之百同意,產生的問題糾紛相較於都市更新少。

自由地產2020/7/18

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