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住友不動產 - 房地新訊 | 2020-05-19 | 人氣:6

買屋可以算是人生中的大事,所以一般人在買屋前,一定會再三確認房屋是否存有瑕疵(例如:漏水、海砂屋、鋼筋外露⋯等等),但有一種瑕疵,不管是肉眼或者儀器都難以判別,也就是「凶宅」!

而如果不幸買到凶宅,難免心中會有所疙瘩或顧忌,但「凶宅」又不像其它房屋瑕疵,將直接影響房屋結構上的安全或屋主的身體健康,因此,如果買到「凶宅」在法律上有什麼權利可以主張呢?以下就一起來探討實務上具體的處理方式。

什麼是「凶宅」?

在討論買到凶宅應該如何主張法律上的權利前,有必要先確認:到底什麼才算是「凶宅」?而翻遍我國民法及相關法規,對於何謂「凶宅」,並未加以定義。然內政部於民國97年7月24 日,曾做出授中辦地字第0970048190號函釋,認為要被稱之為「凶宅」,其發生之事件、時間及地點應該要滿足下列要件才算:

一、事件:限於兇殺及自殺致死(不包括自然死亡)
二、時間:發生在賣方持有產權期間
三、地點:須陳屍在專有部分;或者在專有部分求死(例如:從專有部分跳樓)

而上開函釋的要件,對於法院雖不具拘束力,但法院大多還是會參考上開要件做判斷。此外,有實務見解亦指出,若是在同棟不同樓層發生自殺事件,難認整棟建築均屬凶宅(參照臺灣高等法院99年度上易字第229號民事判決)。

凶宅可以算是房屋瑕疵嗎?
如上所述,凶宅不像其它房屋瑕疵,將直接影響房屋結構上的安全或身體健康權,而頂多造成買家心理上「毛毛的」,因此,在房屋硬體結構無虞的情況下,凶宅可以算是一種房屋瑕疵嗎?換句話說,凶宅算是出賣人「物之瑕疵擔保」的範疇嗎?

對此,民法第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」,此外,最高法院73年度台上字第1173號民事判例並謂:「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限」,簡單來說,就算是看不到的「價值減損」,也可算是物品瑕疵的一種!

延續此一論點,實務上即有判決認為:凶宅將對屋主之心理層面產生負面影響,且交易市場上也會因為此類事件,而嚴重影響購買意願及價格,因此,是否屬於凶宅,應是房屋交易之重要資訊,出賣人自應負物之瑕疵擔保責任(參照最高法院103年度台上字第960號民事判決) ,據此,凶宅應可以算是房屋的「價值瑕疵」,買受人自可以主張民法上物之瑕疵擔保之相關權利。

買到凶宅可以行使哪些權利?

承前所述,凶宅既屬於出賣人應負物之瑕疵擔保責任的範疇,故縱使出賣人自己也不知悉所賣的是凶宅,買受人依民法第359條的規定,還是可以請求「解除契約」或「減少買賣價金」;而如出賣人有故意隱匿凶宅之事實,依民法第360條的規定,亦可以請求損害賠償。

而買受人除主張民法上物之瑕疵擔保之相關權利外,有實務見解認為,如出賣人有可歸責之事由時(如故意隱匿凶宅之事實),亦可向出賣人主張民法上「不完全給付」的相關規定(即解除契約、請求損害賠償)(參照最高法院94年度台上字第1112號民事判決)。

結語

買房時,最難防的類型就是「凶宅」了!而目前網路上及許多房屋仲介業者均有提供凶宅查詢,民眾在購屋前不妨多加利用。如果真的不幸於購屋後才發現買到凶宅,不妨向出賣人主張上述權利,而不要讓自己權利受損。

文:蕭啓訓律師/嵐川法律事務所主持律師

轉載:ETtoday新聞網 2020/5/18

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