情侶、夫妻共同購屋 登記是門大學問

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情侶、夫妻共同購屋登記是門大學問

住友不動產 - 房地新訊 | 2020-03-24 | 人氣：852

俗話說，「百年修得同船渡，千年修得共枕眠」，過去的夫妻大都秉持「夫妻本是同林鳥」，對很多事都是能忍則忍，進而能白頭偕老，除非是「大難來時各分飛」。

但現今，速食愛情多，加上女男平等的平權主義盛行，如果情已逝，難以再共同生活下去，不少人都會「一拍兩散」，步向離婚之路。

離婚率高難白頭偕老

據內政部戶政司統計，民國107年，台灣的離婚對數計5萬4402對，平均每日離婚對數就高達149對，而離婚者的婚齡中位數為8.25年，其中以結婚未滿五年者占3成4為最多，顯見，這年頭能白頭偕老者愈來愈少。

當人人口中的佳偶，禁不起生活的考驗而變成怨偶，如果夫妻能好聚好散，離婚了還可以是朋友，萬一是好聚不好散，除了小孩的監護權外，難免會為了共同財產的分配而對簿公堂。

在過去，很多家長挑女婿，大都要求男方要有房子，讓女兒嫁過去可以有個遮風蔽雨的地方，因此，在中國的傳統觀念，男女朋友若要步入禮堂，男方若是能先有房子，求婚的成功率也比較高。

不過，現今社會，有些女人的工作能力很強，也不見得非要靠男方，自己也有能力買房，又或者，可以跟男方一起負擔買房的支出。

但如果男女雙方都以結婚為前提而一起買房，房子要登記在誰名下呢？

男女合購房屋登記是門大學問

俗話說，「親兄弟，明算帳」，其實對很多想步入婚姻的男女朋友來說，房子要登記在誰名下，是一門大學問。

達信地政士事務所法律顧問鐘守宏指出，當男女雙方愛得難捨難分，很多時候對金錢都不會太計較，例如，志明想跟春嬌結婚，為表示誠意，就拿出頭期款來買房，且因為愛對方，有時會大方地讓房子登記在春嬌名下。

到這邊，看似是普羅大眾都會做的事，但萬一還沒結婚，兩人濃情轉薄，「不結了」，或是兩人結婚了，卻因「相愛容易相處難」而離婚了，這時，最現實的問題就是房子該怎麼分？

不動產物權係採「登記」主義

鐘守宏指出，由於我國不動產物權係採「登記」主義，也就是說，房子登記在誰名下，誰就是房子的實質所有權人，對該房子就擁有管理及處分權利，這時，對春嬌比較有利。

但如果是婚前就分手，出錢買房，並贈與房子給春嬌的志明不甘「人財兩失」，就可以打官司要求春嬌返還。

過去媒體曾報導，某航空公司張姓董事長在多年前打官司，成功討回贈送給未婚妻的兩棟房屋及千萬鑽戒，勝訴的關鍵就在於，他得以舉證，當初係以「結婚」為前提而贈與，屬於《民法》第979條之一規定的「附條件贈與」。

因此，當女方不履行婚約，就等同「條件解除」，就沒理由持有該被贈的禮品，所以張姓董事長「請求返還」的官司得以勝訴。

因此，如果志明沒辦法證明兩人是以結婚為前提，則能否成功拿回房子，還有待商榷，返還官司還有得打呢！

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，情侶兩人在婚前買的房子，若登記在其中一人名下，就屬於個人特有財產，即使結婚後，也不屬於夫妻法定財產制下的婚後財產。

相對的，結婚後才買的房子，就算只登記在一人名下，房屋屬於夫妻法定財產制的婚後財產，雖然房屋登記人，不需經另一半同意可以處分房子，但是在婚姻關係消滅時，現存之婚後財產，另一半可主張「剩餘財產分配請求權」要求分配。

過去可能是男方買房，但登記在女方名下，但現代社會風氣開放，情侶同居購屋相當常見，統領法律事務所副所長林育生律師表示，情侶「共同購屋」最容易發生分手後，一方想售屋而另一方不願意的情況，若能協議由一方買下另一方持有的部分，那是再好不過的解決方法。

因此，他會建議，情侶合資購屋應約明出資比例，並要求地政士在建物及土地所有人登記時載明「持分」比例，白紙黑字載明清楚，未來售屋則必須經過全部的共同持有人同意。

另外，還要注意《土地法》第34條之一規定，若不動產所有權超過三分之二的人，則有權利自行處分其不動產，因此情侶合資購屋應避免一方持有權利範圍超過三分之二，以免產生未經對方同意就擅自賣屋的糾紛。

林育生表示，未結婚的兩人共同買房，就法律關係來說，是屬於不相干的兩人，若要共同出資買房，不管是春嬌還是志明，都要多留個「心眼」，以備不時之需。

林育生說，假設房子是登記在春嬌名下，而志明也有出錢，那志明出的錢，算是「共同投資」，或是錢「借給」春嬌，或是「贈與」春嬌？最好在事前都能「白紙黑字」寫清楚。

全國不動產董事長葉春智指出，實際上有許多情侶共同買房後，雙方撕破臉鬧上法院的例子。

由於台灣不動產物權採登記主義，建議小倆口合資購屋一定要採取「共同登記」，若只登記在其中一人名下，即便房屋由雙方共同出資負擔，若哪日擅自賣屋也不需要經過對方同意即可處分其不動產，因此應依照出資比例決定雙方所擁有的所有權成數。

善用抵押權設定與預告登記

林育生表示，情侶共同買房，除了「共同登記」外，也有情侶選擇「借名登記」，不過要注意，由於登記者為產權擁有者，仍有其風險，可另外再申請「抵押權設定」或「預告登記」，在產權登記時做上註記，可防日後若有變故時，對另一方的保障。

所謂「抵押權設定」為將不動產設定抵押權給真正權利人作為擔保，不過，須再繳納房屋總價的千分之一作為行政規費給地政事務所，成本並不低。至於「預告登記」則為限制所有權，必須要經過對方同意才能售屋，可向地政機關申請，不用負擔行政規費。

以春嬌及志明為例，房子登記在春嬌名下，而透過「抵押權設定」或「預告登記」給志明的這兩種方法，對也有共同出資的志明來說，比較有保障。

而假設，春嬌及志明是兩人結婚後才共同買房，基本上都算是夫妻法定財產制下的婚後財產，至於是要單獨登記在春嬌或志明名下，或是共同聯名登記，都是可以的。

不過，因離婚率這麼高，林育生會建議，有共同出錢的一方，都要多個心眼，多留一些金流往來的相關證據較好。

夫妻共同購屋別讓愛沖昏頭

一般來說，夫妻共同買房時，老婆都會跟老公撒嬌說「你愛我，就登記在我名下」，而男人通常會為了省事，及怕老婆吵而說「好」。

又或者，兩人都結婚了，還為了出資比例等問題，要白紙黑字寫清楚，這時，老婆很可能會說，「喔！你跟我算這麼清楚，是不是不愛我了？」

男生都愛面子，加上他又愛這個女人，才會想跟她結婚，何必為了出資比例這種事，跟老婆過不去，但一旦心軟，若那天真步上離婚之路，要後悔沒留下一些證據，都為時已晚了！

不過，還是有個小撇步可善用，假設房子登記在春嬌名下，但由志明在繳房貸，則可在銀行匯出錢的同時，對該筆支出註記「房貸」字眼，留下房貸都是志明在付的「證據」。

而假設，房貸是夫妻雙方共同在繳，房子登記在春嬌名下，銀行貸款人也是春嬌，由其銀行帳號每月扣款的話，志明依其約定要付的比例，千萬別直接拿現金給春嬌，而應該透過銀行轉帳給春嬌的金流留下紀錄，且偷偷在該筆匯款「註記」房貸，這時，「金流」有了，出資的理由因有做註記也有了，算是拿到雙重「保險」，所以，有做此動作比沒做的好。