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住友不動產 - 都更危老 | 2019-12-31 | 人氣:248

台北市地狹人稠,近年在一地難求情況下,有些危老重建之小基地建案公設比居然高達47%,因此,想請教莊教授,小基地建築可能潛藏哪些重大缺點?購屋前應注意哪些重要事項?

有些基地不方正、地形狹長或零碎不整的危老重建案,不僅平面配置不易,也很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中之實務案例十二大潛在缺點,再參考八大建議事項為宜。

有鑑於近年大樓公設比普遍高達30%至35%,政府擬逐步推動實坪計價制,並自2018年1月1日起雨遮、屋簷不登記不計價,不過小基地建築卻仍有公設比高達47%者,因此,購屋時就應格外注意以下常見小坪數產品之八大缺點及建議事項。
一、基地狹小影響規劃設計:

常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎以及各樓層走道浪費,因此應避免選購死角或狹長屋型,尤應注意的是基地不完整、零碎狹小,甚或L形基地之格局規劃。此外,一旦格局不夠方正,連帶室內走道所占面積也會較大。
二、門廳不夠氣派:

門廳若高度不足或空間不夠,就無法顯現氣派的視覺效果,尤其是一棟大樓的門廳如顯得狹窄侷促,不僅嚴重影響居家品質,亦會降低其價值。
三、公設偏大影響居家品質:

基地狹小除公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,購屋前應詳細檢視平面設計圖說。
四、實坪與虛坪:

現階段一般民眾購買預售屋時,大都了解應將大公、小公視為「虛坪」,惟須更進一步確認的是核計室內實際使用面積,並且進一步了解各空間大小,因此,必須索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

其次,更應注意所謂「使用面積」、「含車位面積」等問題,其實就是將不能登記的空間與停車位面積等合併計算在內所導致。
五、實地丈量家具擺設:

即使面積較小,最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,才能維持一定的活動空間。
六、使用機能欠佳:

有些地形狹長之狹小基地,常見最大缺點在於動線不佳與採光不良,無法兼顧格局、採光、通風、隔熱、調溼等相關事項,而導致使用機能不佳。因此,購屋之前首應避免無玄關設計,進門即是餐廳而非客廳,功能相反之不良設計。此外,廚房沒隔間並且與餐廳、客廳「三位一體」共用,更是嚴重影響居家生活。
七、陽台狹窄:

陽台雖只是居家的一小部分,惟卻有助於一些瑣碎雜物之放置,但若太小則無法發揮其應有之功能,例如前陽台不夠寬敞,不能擺置盆栽,而狹窄的後側「工作陽台」如果連放置洗衣機都成問題,就談不上日常家務處理之方便性,因此,不論是前後陽台均應以寬敞好用為原則。
八、換屋轉售不易:

一般而言,小坪數產品大都被視為過渡性產品,尤其對於社會新鮮人及小家庭而言,在家庭成員增加時,就會面臨換屋的抉擇,因此,選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外,有些銀行對於小坪數產品,尤其是十五坪以下房貸的承辦意願不高,亦應列入參考。

由以上之分析,可知小坪數產品缺點相當多,因此,選購之前就應充分了解室內實際使用面積,俾免徒增日後無謂困擾!

文章來源:(莊孟翰│理財周刊1009期)2019/12/30

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