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住友不動產 - 房地稅務 | 2019-11-07 | 人氣:23

北區國稅局表示,建設公司取得土地不易,若與地主約定彼此合建分屋,分屋當下應注意兩大稅事難題,包括發票開立標準,以及這筆房產交易的成本認定。業者尤其應注意發票開立金額須採市價優先、從高擇定,否則將構成營業稅違章案件。
 官員表示,所謂的合建分屋,是指建設公司尚未取得土地,但是與地主協議,先於土地上進行興建,待新屋落成之後,由建設公司提供房屋、地主提供土地,雙方進行交換,但是相關的稅務問題卻十分複雜。

官員指出,兩大稅事難題當中,最困難的是發票開立標準,財政部於1986年有作出函釋,如果當地的土地、房屋有一定的市價標準存在,建設公司應該從高開立統一發票;若查無市價,則應該按房屋評定價格與土地公告現值,二者從高開立統一發票報繳營業稅。

第二難題則在於隔年申報營利事業所得稅,如何去認定這筆房產交易的成本,

稅局官員指出,財政部1989年有另一篇函釋,認定這筆成本可以不必照統一發票所開金額認列,而是依照土地實際投入建案的成本,再乘以實際交付給地主的土地比例,認列為這筆交易的成本。

官員舉例,譬如A建設公司與B地主合建分屋,約定C建案完工後,依A公司40%、B地主60%的比例分配房屋。

建造過程中,A公司實際投入C建案的建造成本為10億元,那麼當B地主與A公司完成分屋交易後,A公司在這筆交易的成本,應該以10億元乘以60%計算,以6億元認列成本。

官員表示,近年落成的新房屋,原則上會屬於房地合一課稅新制的適用範圍,因此近年的合建分屋案件,除非是交易舊有餘屋,否則很可能會落入房地合一課稅範圍,提醒業者應於一個月內辦理申報,未來若出售房地,也要特別留意是否適用房地合一新制規定。

經濟日報2019/11/7

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