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住友不動產 - 房地新訊 | 2019-04-12 | 人氣:46

民眾買房自住向銀行申辦房貸,但是在房地產市場轉趨低迷之下,銀行核准房貸成數普遍趨嚴,從鑑價的總價與買價未必同步,到貸款成數可能視房屋座落地點,以七成為基準,早期動輒八成五、甚至房貸額度幾可百分百支應全部買房價金的好日子,已一去不回,也因為如此,具有拉高總體貸款額度效果、增強買房資金實力的二順位房貸(俗稱二胎),吸引力大增。不過,到底適不適合申辦二順位房貸?可以從成本、屋齡、還款模式這三件事下手。

房價下跌幅度有限,面對居高難下的房價,民眾買房自住,現階段利率仍處低檔之下,房貸成數高低對購屋能力至關重要。不過,主管機關強力打房,因此除了一般傳統房貸用途就是為了購屋之外,其他的貸款包括二順位房貸、理財型房貸等,資金用途都不能是拿來買房,但二順位房貸的資金用途還可以包括房屋裝修在內,理財型房貸則是要求資金是用於投資理財,銀行會要求理財型房貸核下後,貸款資金撥款入戶的帳戶是投資理財帳戶,以備主管機關金檢時符合規範。至於個人信貸,雖然不限資金用途,但原則上也不是用於買房。

不論是二順位房貸、理財型房貸、個人信貸,對民眾來說,拉高總貸款額度各具效果,但利率成本等條件仍有差別須留意,也就是涉及個人承擔的資金成本。銀行業者指出,目前主要大型行庫針對自住客的房貸利率幾乎都降到1.5%到1.6%低水位,二順位房貸與理財型房貸前者因授信風險較高,後者有隨借隨還特性,所以利率都高於一般房貸,差別可達五、六十點甚至一、兩百點以上(1個基本點為0.01個百分點),個人信貸則要看個人的信用條件,利率可能與二順位或理財型房貸相當,也可能更高。

不過,銀行業者指出,二順位房貸、理財型房貸既然是房貸,都涉及設定房屋作為擔保品,因此如果民眾申辦時是向原來的一般傳統房貸銀行辦理,也就是一般房貸、二順位或理財型房貸是同一家銀行承作,對於設定費、開辦費、利率條件等談判上,可能會較有利。當然,這也必須是這家銀行也有開辦二順位房貸才適用,並非每家銀行都有。

其次就是房屋本身的條件,尤其是屋齡,「年輕貌美」的新屋恐怕反不如中古屋吃香。銀行業者指出,銀行辦理二順位房貸,因為債權順位次於一般傳統房貸,銀行相對承擔風險較高,所以對於物件也會更留意篩選,若是近幾年的新成屋,因為多數是在房價高峰時推案,跌價風險相對高,銀行反而未必樂於搭配承作二順位房貸,相對屋齡較高的中古屋,銀行提供相關配套增貸的意願更高。

比方如果加上一成的二順位房貸後,總房貸成數已達到九成,萬一發生呆帳,銀行處分房屋擔保品卻賣不到原本估算房貸時房價的九折,那二順位房貸就無法完全確保債權,銀行就會損失。這也是何以高價的新屋,銀行反而會比較擔心搭二順位房貸。

第三是還款模式,這就要看個人的金流狀況。二順位房貸訂下額度後按本息攤還,理財型房貸強調的是隨借隨還,有借用才產生利息,因此民眾申辦前可評估本身的資金需求是臨時有大筆支出,很快就有資金回流可還款,還是準備動用後慢慢攤還,因為這會牽涉到負擔的總利息支出多寡。

經濟日報 2019/4/11

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