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住友不動產 - 房地新訊 | 2019-03-11 | 人氣:39

土地的炒作與掠奪,已從房市全面延伸到農地!《蘋果》攜手「用數據看台灣」團隊,爬梳12多萬筆交易紀錄,計算出台灣農地價格,在2018年達到每公頃4803萬元的天價;若與實價登錄上路前、學者彭作奎所揭露的2010年均價1500萬元相比,等於8年來台灣農地翻了3倍有餘。

《蘋果》採訪團隊深入全台直擊,發現「高不可攀」的農地正在扼殺年輕務農者。只能借地耕作的7年級青農方子維說,「很想買一塊地,但是我們根本買不起。」宜蘭青農領袖賴青松更講得直接:「賣地的人是賣故鄉,買地的人是買夢想!」

■ 掀開農地炒作真相 《蘋果》攜手公益數據組織

中研院曾發佈「農業建議書」示警,政府放任農地買賣,助長「種」農舍、「種」工廠歪風,導致台灣十年流失1770座大安森林公園面積的農地;該建議書主筆者、前農委會主委彭作奎更向《蘋果》表示,農地不斷被轉作他用的情況下,更同步推升了價格,台灣農地已在2010年達到全球最貴的每公頃1500萬元。

只是,2015年政府加嚴農舍興建後,看似農地亂象有解,但實情又是如何?為解開農地價格真相,《蘋果》攜手數據團隊「數據看台灣」,分析內政部「實價登錄網」2012年下半年正式上線後,至2018年上半年這6年期間,台灣在全國、縣市、鄉鎮區等不同行政層級,農地的單價、交易量、以及漲幅。

結果顯示,6年來全台共有12.3萬筆的農地交易量,等於每年有2萬筆、每天約55筆交易在進行。全國均價來看,2018年台灣農地均價為每坪1.59萬元,換算每公頃價格約4803萬元,相較2012年的均價1.25萬元、每公頃約3776萬元,6年漲約27.2%。

再對比彭作奎揭露、2010年全國均價每公頃1500萬元,等於8年間台灣農地翻了3倍有餘,換算漲幅為220.0%。政大地政系教授林子欽分析,2000年政府開放農地自由買賣,讓農地一步步走向商品化,而目前,「農地已經變成不動產市場的一環,」過往台灣北部、中部、南部、東部的漲勢成因各異,依序為:政府開發、農地工廠、種電、農舍等4大因素。

■ 北台灣農地浩劫:以「開發」為名的掠奪遊戲

觀察北部農地價格,又以新北市的漲勢最為劇烈,6年共走揚117.4%,排名全台第1,苗栗縣的漲幅也近3成、約28.8%。新竹縣(含新竹市)與桃園市「漲幅」雖平緩,但「單價」皆落在每坪2.6~2.7萬元,分居全台第3與第4高,而全台農地單價排名第1的是新北市,每坪農地約5.3萬元,換算每公頃約1.6億元。

事實上,台灣農地研究權威林國慶在90年代的研究就發現,農地價格與「都市的距離」密切相關,林子欽提醒,「如果農地真的拿來做農業使用,靠近都市這事情其實不是這麼重要,頂多就是農產品比較容易運到都市,但在台灣長期交通建設的改善下,這種好處(距離)其實非常低。」

那麼,北部農地漲勢的原因到底是什麼?答案就是20多年來、多由政府發動的開發案。學者徐世榮直言,政府不斷以新的都市計畫,或擴大既有計畫區的範圍,徵收大量農地、轉做都市土地。林子欽說,這種期待都市擴張後,農地轉做住宅或商業用地的「轉用」期待,就是拉抬北部農地價格的力量。

新北交易數據,也與學者分析相符。像以「北大特區」重新造鎮的三峽,6年農地漲了239.1%;3年前啟動「鳳鳴重劃區」的鶯歌,漲幅則達214.2%。代書林孟毅表示,除了重劃區外,捷運三鶯線也拉抬三峽農地行情,近期確實有不少人在收購農地,「地主就會用北大特區的地價套在農地上。」

然而,農地「鑲金」甚至「鑲鑽」背後,卻是許多人的血淚。像是30年多來,挺過政府5次徵收的三峽龍埔里居民,去年竟迎來第6次的徵收惡夢,居民陳心婕向《蘋果》哭訴:「我們就是美河市翻版!是不是要死給政府看,政府才知道他那隻無形的手應該收了?」

■ 中台灣高漲農地 「命中」農地工廠重鎮 

中部縣市的農地漲幅,以彰化縣的27.9%最高;進一步分析該縣26個鄉鎮,可發現農地工廠的「重鎮」鹿港、和美,分別上漲68.8%、67.4%,另一重災區埔心更漲了86.3%。台中儘管全市農地均價僅漲13.8%,但兩大農地工廠熱區潭子、神岡,6年農地各漲31.8%、36.9%,漲幅超過全台中的平均值。

農委會統計,台灣有1.4萬公頃的農地被蓋了工廠,並以彰化、台中的面積為全國第1、第2多。北大都市計畫研究所教授葉佳宗分析,農地工廠屬於違法的農地轉用,長期以來,地方政府對其取締消極,導致農地工廠逐漸聚落化。林子欽指出,相對全球其他國家,農地工廠幾乎是台灣獨有的問題
 
回顧過去6年,台中與彰化對農地工廠的態度,又以彰化最曖昧不明,彰縣府甚至曾以「五不一絕對」的說法,表示不會貿然拆除農地工廠,會以「就地輔導」為目標;這點,也反應農地的交易量上,數據顯示,彰化縣6年來有1.4萬筆的農地交易,排名全國第3。

執法相對嚴厲的台中,6年農地交易量僅彰化的一半、為7113筆;某種程度反應2015年至2018年,市府拆除了745間的農地工廠,數量是彰化的5倍多。可惜的是,政府鐵腕雖遏止了「交易量」,卻還未影響「價格」;以潭子為例,該區2012年農地均價約每坪7.8萬,但到了2018年則攀至每坪10.3萬元,為全台中最貴。

■ 東台灣:後山農舍淹腳目 觀光大鎮農地貴

至於東部三個縣市,台東以58.0%的漲幅排名東部第1,若與台灣所有縣市相比,台東的幅度為全國第2;「後山」花蓮6年上漲29.2%,宜蘭則漲18.3%。深入各鄉鎮觀察,池上是台東農地漲最多的鄉鎮、漲幅達133.7%,宜蘭則以礁溪漲100.3%最多,而花蓮的瑞穗,漲幅則有112.1%。

學者林國慶、彭作奎、林子欽共同指出,19年前《農發條例》修法,拿掉農地買賣僅限農民的「緊箍咒」後,宛如打開潘朵拉盒子,加速農舍在全台開枝散葉,又以東部最為嚴重,林子欽更指出,農舍除了供家庭居住,「有些甚至成為民宿。」

宜蘭青農領袖、「穀東俱樂部」創辦人賴青松回憶,2000年他赴員山鄉務農時,當地農地每坪不到6千元,而目前已漲逾2倍,他訕笑:「如果有錢應該要借來買,不然真的是很虧。」面對農舍一棟又一棟佇立田中央,他重炮抨擊:「賣地的人是賣故鄉,買地的人是買夢想!」

賴青松指出,當農地成為投資的商品,農夫腳下的土地就成為一塊隨時會被抽走的地毯,為一旦地主賣了地,就得停止耕作,「農夫能過什麼日子?」同樣一甲地,農夫看得是能生產多少稻穀;但炒地的人看得是,「三個月能夠轉手一次,這筆就現賺100萬。」

回礁溪務農3年的七年級青農方子維,看到家鄉農地處處都是農舍的景況,他感嘆在2006年雪隧通車前,「(家鄉)都是一望無際的稻田。」面對礁溪一甲農地價格已近8千萬元、有些甚至破億,他只能向親戚借地種田,耕一年、算一年,猶如回到人類農業史最初的游耕型態,「很想買一塊地,但是我們根本買不起。」

■ 南台灣:沿海鄉鎮瘋種電 農地6年漲98%

都市開發、農舍相對少的嘉南平原,漲勢相對平緩;不過,《蘋果》在大數據中觀察到,近年大力推廣綠電的屏東縣、雲林縣,6年農地漲幅分別達45.4%、18.3%;在雲林,太陽能板的種電大鎮台西鄉、口湖鄉,漲幅各為128.5%、98.0%,是雲林農地漲最多與次多的鄉鎮。

《蘋果》實際前往雲林縣,發現不只台西、口湖被認定為嚴重地層下陷的農地上,處處插滿太陽能板,連地處內陸的二崙、褒忠、崙背,許多屋頂鋪滿太陽能板的溫室,室內只有大片黃土或雜草,根本看不到任何作物種植,顯見「假種植、真種電」已在當地形成亂象。

口湖青農王玎維批評,當地有人將太陽能板架高2公尺,號稱可以在下面種咖啡,但其實大部分陽光都被遮住後,植物根本無法行光合作用,「這是個幌子,是為了種電而種電!」他回憶,小時候的口湖處處是油菜花,「以前這裡只有花海,現在都變成太陽能(板)海!」

他透露,太陽能業者為了爭取更多農地種電,不僅自願為農民免費蓋溫室,還會聯合地方樁腳,共同遊說老農,只要對方點頭答應種電,樁腳就會得到分潤。口湖老農王進吉痛批,一旦農地全部種滿太陽能,「那農村永遠都不會有發展了,這是在剝奪年輕人!」

■ 價格高到不可能買 農委會:引導青農租地
 
對於農地建工廠、蓋農舍、種綠電,農委會主委陳吉仲表示,考量執行難度與影響面積,共佔據全台1.4萬公頃農地的違章工廠,會是農委優先處理的農地亂象,未來只要確認汙染事實,就會斷水斷電,「那(農地工廠)有1、2千家,對我們的農產品生產影響很大。」
 
有關農舍問題,陳吉仲說,「不是不處理,只是有優先順序。」農委會的立場是,建農舍是農民的特許,一間農舍不論建造者還是居住者,都該是農民;至於未來是否可能修法禁建農舍,他說:「幾乎不可能修,農委會提案(修法),還要多數(立法)委員支持。」
 
他坦言,目前全國平均每公頃4800多萬的農地,「價格高到不可能去購買,」年輕務農者幾乎不可能買地,只剩租地的選項,「因為沒有人買的起。」農委會未來除了盤點10.5萬公頃廢耕農地,還會與地主、老農協調,將以政府為租借平台,讓青農有地耕種,「把經營權、所有權區隔出來。」
 
學者林子欽提醒,台灣昂貴的農地價格,將使得真正想從事農業的年輕人,連選擇「農」這個職業的機會都沒有,假如一個人的父執輩沒有農地,那麼除非他甘冒貸款數千萬元的風險,否則幾乎沒有務農可能,「從剝奪角度來看,就是『我已經剝奪走你其中一個選擇。』」

蘋果日報2019/3/11

 

 

 

 

 

 

 

 

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