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住友不動產 - 房地新訊 | 2019-02-25 | 人氣:46

為健全現行租屋市場秩序,消保處今(25)日首度公布「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,明確規範「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」的法律關係,且明訂租賃期間不得少於30日,同時明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時,其計算基礎也不得超過「台電夏季用電量最高級距的每度金額」,以避免包租業藉由收取高額電費,謀取不當利益,且必須強制告知凶宅資訊,最快6月1 日正式上路。

過去曾發生知名惡房東張淑晶除出租自有房屋,也藉低價租賃公寓等再轉租,但卻出現超收高額電費、動輒威脅對房客提告等情事,消保處今日正式公布「二房東條款」,如果租約違反定期化契約規定,得依《消保法》處最高30萬元罰鍰。

消保處簡任秘書陳星宏表示,新訂「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,規定包租業不得收取超過台電夏季電費最高每度金額,避免收取過高電費牟利;另包租業如出現停業等情況,承租民眾可以請求相關公會協調續租,同時包租業者也需事先告知是否為凶宅、海砂屋。

陳星宏進一步指出,新的定型化契約主要是規範住宅專業代管、包租業者和租客、房主之間權利義務,除了避免惡質二房東,也鼓勵房東如果沒有空管理時,可放心交由專業代管、包租業者協助租屋,釋出空屋供民眾租用。

即將上路的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」中,明定租賃期間不得少於30日,也不得超過包租契約得租賃期間;為防止包租業超收及拒不返還押金爭議,明定押金數額最高不得超過2個月租金,押金應在租期屆滿或租賃契約終止、交還房屋時返還。

另房租及附屬設備損壞時,原則上由包租業負責修繕,不過損壞可歸因承租人造成時,包租業即不負修繕義務。而修繕期間,造成房屋無法居住使用時,承租人得請求扣除該期間租金。

針對終止租約規定,即將上路的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」則是明訂包租業及承租人得提前停止租約的法定事由,並規定在一定期限內,按情形有3個月及30日二種期限,並以書面通知他方,不過如果有危害公共安全,或危及承租人安全健康時,得不先期通知。

至於雙方約定提前終止租約,應於一個月前通知他方,沒有先期通知而終止租約時,得賠償他方最高一個月租金違約金。

此外,定型化契約也明定,如果原出租人提前終止包租契約時,包租業應該在五日內通知承租人終止轉租契約,並且協助承租人優先承租其他租賃住宅,如果包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人得請求租賃住宅服務公會,或其全國聯合會協調續約事宜,公會及全國聯合會不得拒絕。

同時,消保處也提醒,如果租約有超過二頁以上,宜蓋上騎縫章,避免被抽換,並且在簽約過程中用拍照、錄音方式證明交屋現況,並建議用匯款方式繳租,證明繳費過程,以利後續發生爭議時舉證,另外租客未來如發現租約內容和上述定型化契約應記載不得記載事項不合,可要求包租業者修改或拒絕簽約。

經濟日報2019/2/25

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