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住友不動產 - 房地新訊 | 2018-10-06 | 人氣:23

「地上權住宅」究竟是神、是魔?專家指出,地上權除了讓民眾可以優惠價入住精華區,也免去地價稅與土增稅費用,甚至可讓包租公快速回本;然卻有使用年限限制、貸款條件差、不利轉手、地租浮動等問題。

 

免地價與土增稅

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出,地上權住宅5大缺點,包括沒有土地所有權、有使用年限、轉手價格差、貸款條件差及地租浮動等。「花大錢買房,卻只能住上最多60餘年,之後就得拆屋還地,還是讓消費者無法接受。」
另外,隨著使用年限愈來愈少,屋主若想轉手,房屋折舊後的剩餘價值也不如預期。而最令人卻步的貸款問題,因房屋僅有使用權,銀行放貸成數及利率,都比一般房屋要差,雖不少建商都加碼提出公司貸款補足成數,但多僅限一手買方,二手買方還是得備齊自備款。


地租浮動難估算

張欣民指出,地上權住宅雖不用繳交地價稅,但得繳交地租,「地租大致上以公告地價的3~6%計算,隨著公告地價每2年1調,浮動成本難以估算,也令民眾望之卻步。」
而地上權住宅最大優勢就是便宜,多為區域行情5~7折,且區段普遍不差,可以優惠價住進精華地段,且無需繳交地價稅,房屋轉售也免土地增值稅。最重要的是,地上權案租金與市場相當,回收期會比一般住宅來得快,對包租公、包租婆來說,不失為一投資管道。


「地上權宅」 優缺點比較

★優點
.價格便宜,比同區一般有產權住宅約便宜3~5成
.免繳地價稅
.轉售免繳土增稅
.產品所在地多位處精華區段
.租金水平與周圍相當
★缺點
.僅有房屋使用權、沒有土地所有權
.使用有一定年限
.價值隨使用年限遞減,轉手不易
.銀行放貸條件較差
.地租隨公告地價浮動,金額差距大
資料來源:《蘋果》採訪整理 2018/10/6

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