公告現值調高 節稅趁早規畫

過去3年，全國土地公告現值連年調升，加上實價登錄後，不動產持有稅及交易稅都將提升，未來更不排除實價課稅，國內數百萬戶屋主想省稅，得提早規畫。

房價上漲多年，反應在各地的土地公告現值，幾乎年年調升。以台北市為例，已連續3年調升，累計調幅達3成；新北市部分地區調幅達5成，不少富爸爸擔心實價登錄後，政府加快調升速度與幅度，紛紛展開「贈與」不動產大行動。

根據內政部最新的統計，去年全國不動產贈與件數高達4萬7000件，寫下歷史新高。新北市以1萬223件拔得頭籌，其次為台北市9061件，光大台北地區就占了4成，其他縣市如台中市、桃園縣、高雄市也有4、5000件。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，2009年政府將遺產贈與稅率自50% 降至10%， 不動產贈與的數量增加就特別明顯，主因是海外資金回流，房地產成為富人的資產配置之一，加上不動產贈與可有效將財富移轉下一代，具備節稅誘因。

贈與或當遺產 移轉前先評估

漢唐地政士事務所代書柯玉秋指出，不動產是以土地公告現值為課稅基準，目前公告現值仍遠低於市價，因而產生節稅空間。

柯玉秋近期就處理了1間市價約1億元的敦南店面，目前公告現值只有2千萬元，在實價登錄後，屋主擔心日後土地現值年年調高，更憂心政府採取實價課稅，原先只用2千萬元當課稅基準的不動產，未來若改採市價1億元當成稅基，上繳國庫的稅費勢必翻上好幾倍。

歸納屋主憂心的問題，包括土地公告現值年年漲，如何節省土地增值稅（以下簡稱「土增稅」）？若欲提早做節稅規畫，究竟是贈與下一代，還是乾脆當成遺產？對此，柯玉秋建議，單純從「節稅」考量，不妨從以下3個條件評估。

評估1：是否符合土增稅 的優惠與免徵資格

土增稅是交易稅之一，不動產只要移轉（包含出售及贈與）就要繳納土增稅，其計算方式是以移轉時的土地公告現值，減去取得時的公告現值，計算持有期間的土地 上漲差額，再乘上規定的稅率。原則上，持有時間越長、公告現值漲幅越多，稅賦負擔也越重。在實價登錄後，政府已有真實行情的價格依據，若將公告現值調到與 市價相同，稅基勢將大幅增加，土增稅只會多、不會減，影響深遠。

柯玉秋提醒，想要節省土增稅，一是尋求「優惠」、二是尋求「免徵」。前者只要符合「自用」原則，就能以目前政府制訂的「一生一次」及「一生一屋」等優惠稅率（10%）計算稅賦。

至於免徵土增稅的條件，目前有繼承與夫妻之間的贈與。因繼承而移轉的土地，免徵土增稅，但須繳遺產稅；夫妻之間的贈與也不用課徵土增稅，但未來出售時，還是要繳納土增稅。

評估2：根據屋主年齡 決定是否當遺產

不動產若成為遺產，要考量的不是土增稅，而是遺產稅。但自2009年起政府調降遺產稅率至10% 且採單一稅率後，若屋主年齡目前已經7、80歲了，柯玉秋建議，最好當遺產處理，因為繳遺產稅可能比繳土增稅還划算。

遺產淨額的計算是：遺產總額減去1200萬元免稅額，扣除額配偶445萬元、直系血親卑親屬每位45萬元，喪葬費最高111萬元等，若有配偶、但無其他直系血親，至少有1756萬元不用課稅，超出的金額才以10% 稅率繳納。

中華繼承贈與基本權益保護協會理事長王文杞進一步說明，依照稅法規定，生前將不動產贈與給子女，若未特別規畫，除了須繳納土增稅、契稅外，尚應繳納贈與 稅；但若將來以遺產繼承時，因繼承取得土地免土增稅，取得房屋免契稅，只須繳納遺產稅，因此生前贈與未必比身後繼承取得較划算。

評估3：土增稅金額不高時 先贈與子女較划算

將不動產贈與子女，須考量的稅賦為贈與稅，目前贈與稅和遺產稅相同，都是10% 單一稅率計算。柯玉秋表示，土增稅的一般稅率為20%~40%，稅率比贈與稅高，若土增稅金額不大，不妨先考慮贈與給子女，把土地公告現值墊高，未來真的 要賣出，再以贈與子女時的公告現值計稅，就能少繳一些增值稅。

轉載：MONEY雜誌2013/3