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住友不動產 - 房地新訊 | 2020-11-20 | 人氣:221

為保護民眾權益,內政部昨(19)日部務會報通過修正《土地法》,針對共有房地同意處分的多數決比例,將從過半同意提高到三分之二同意,且僅限買賣案件,以避免少數土地共有人權益遭侵害。內政部表示修法草案後續將送政院審查後,再送立法院審議。

土地或建物常會因繼承等原因,由多人共有。內政部表示,依據現行土地法規定,共有土地或建物,如經所有權人持分過半及人數超過半數同意,可將該房地全數賣出。但過往發生地主以假交易真炒地,或移轉給安插人頭等方式增加同意比例,侵害其他不同意的共有人權利。

為兼顧共有人權益,同時促進共有房地有效利用,內政部將修正《土地法》第34條之1,針對共有地的處分方式,現行規定處分、變更及設定地上權等,都可採多數決,但過去有些案件經多數決同意採設定地上權等方式處分,不同意者實際收到的租金、權利金很低,使用土地的權益卻受限,因此這次修法將多數決限縮在買賣案件。

其次同意比例原本規定持分及人數皆須超過二分之一,未來提高為皆須超過三分之二;若持分超過四分之三,才不計算人數,藉此保障少數土地共有人權益。

官員表示,希望透過門檻的調整,一方面避免同意賣出的共有人,透過增加人數的方式來達到門檻,另一方面也希望共有人之間能更積極凝聚。

此外,修法也針對因「天然流失」而消滅的私有土地,若土地回復原狀時,明確規定該如何回復產權,可在回復原狀日起十年內,向土地所在登記機關申請回復產權;或因已被管理機關出售、公用導致無法回復產權時,可改以金錢補償。所謂的天然流失,是指私有土地因為天然變遷變成湖泊、河道等情形。

另外,土地法第18條規定,因登記錯誤遺漏或虛偽導致受損者,由地政機關負損害賠償責任。然而過去舉證責任是落在受損害的土地權利人,修法將由地政機關負舉證責任,地政機關須能提出免責證明,否則就應賠償,以保障所有權人權益。

經濟日報2020/11/20

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