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致富分享

判斷屋況價值 中古屋選購的十大原則

discuss pic 2015-07-03 10:40:29

台中市曾小姐問:房地合一稅確定在明(2016)年1月1日實施,大家都說,在這之前的前半年是購屋省稅的黃金期,且建議要買成屋或中古屋,才能省稅,但中古屋要如何挑選呢?


答:中古屋顧名思義即是已經居住使用過的二手房屋。根據統計,美國人平均約5~6年換屋一次,日本人較長約7年,而國人由於居住習慣不同,換屋年限普遍都在10年左右。



惟最近國內房價已逐漸呈現下修趨勢,國人購屋能力已創下16年來的新高點,此外當前房市超額供給漸趨明顯,加以錢多、低利率之外在環境尚未大幅改變,大台北地區的看屋人數似有增加趨勢。當然,這是否意味著一般民眾將會積極進行購屋、換屋行動,仍有待後續追蹤觀察。



一般而言,中古屋的產品較具多樣化,選擇性也相對較高,由外部環境和內部結構很容易判斷其屋況與價值。因此,中古屋也是首次購屋的極佳選擇。以下謹提供選購中古屋的十大原則,以供參考。



一、房價要便宜



中古屋市場因產品較多且品質不一、選擇性又高,尤其有些面臨法院拍賣,急於求現或出國急售等個案,往往低於市價甚多,購置之後只要稍加整修裝潢即可煥然一新。



惟選購之前仍得花點時間多看、多比較,方可真正達到貨比三家之實質效益。其次,若選購法拍產品,應特別注意是否有點交等相關問題。



二、土地持分宜大



一般而言,房價高低以及貸款金額多寡,均與土地持分之大小具有相當密切關係,而房屋則必須按年折舊。因此選購中古屋時,應以土地持分較大者為優先,尤其是購買屋齡較高的中古屋,不妨將建物價值歸零,而以未來能改建或都更之土地價值為著眼點,方較符合購屋置產的基本原則。



三、室內實際坪數要多


一般房屋買賣交易係以產權面積來進行價格評估,因此,購屋前應先至地政事務所調閱土地及建築改良物登記簿謄本,核對權狀上的實際坪數,並查明是否有設定抵 押等情事,切莫僅憑目測或聽信賣方片面之詞,而發生坪數出入等差錯。此外,亦應將公共設施面積和實際使用坪數分辨清楚,以實際使用面積較大者為優先考慮, 因其不論在價格或使用上均較具經濟價值。



四、具有增值潛力



一般而言,購屋置產會考慮到房屋所在區位的發展遠景,因此,選購時以地段佳與交通便捷為著眼點,亦即在地段選擇上,應緊跟都市發展的腳步,優先考慮快速道路或捷運系統等交通便捷的地段,藉以掌握未來可能的增值利益。



五、屋齡勿太高



一般而言,中古屋的折舊可以五年為一個分界,通常五年以內的中古屋,其價格約為新屋的85%至90%,五年後每年約再折價1.5%。



其次,每年維修費用、房屋稅、地價稅以及房貸利息等也是一大負擔。更何況屋齡越久越容易顯現建物老舊等各種缺點,不僅脫手不易,整修費用也會隨屋齡增加而遞增。因此,選購時應以屋齡較短為優先選擇。



六、裝潢與家具



預售屋交屋時,一般只有基本建材設備而已,買方還得花上大筆家具和裝潢費用,無形中增加了不少購置成本。有些中古屋則裝潢與家具一應俱全,購買後只需花少數費用、稍做整修即可進住,此就首次購屋者而言,既經濟又實惠。


七、檢視房屋現況



中古屋的最大缺點往往在於施工不良或使用不當而導致屋況不佳,如排水管道堵塞、牆壁滲水,因此最好能不厭其煩地檢視屋況,看看牆壁有無龜裂、滲水?地磚是否 有裂痕?水管是否通暢?門窗是否牢靠密合?壁紙或油漆是否脫落?採光通風良否?建材的使用等級?這些日後都會直接影響到房屋的使用機能與價格評估。


如果興建過程採用較高級建材,且有良好的維護管理,就能賣得較高價格,所以,選擇一家信譽良好的建設公司所興建的房屋,不僅居住品質較有保障,未來轉手價格亦較穩定。


八、方便性要夠



一般選購中古屋最主要的原因乃取其方便性,例如台北市東區忠孝東路四段,雖然房價不便宜,但其附近商圈與生活機能均相當高級完備,生活方便性極佳,因此,附近中古屋鮮有空置者,再加以租金一向都很高,所以只要是價格合理,皆可在最短時間順利出售。



九、有無違章建築



欲檢視房屋有無違章建築,只要向地政事務所申請一張「建物測量成果圖」,再與實際現況相互對照,即可一覽無疑。



十、管理維護是否良好



管理維護之良窳,不僅直接影響居家品質,更關係整棟建物之價格評估;其次,亦應注意是否純住家,尤應避免住商混合而影響居家安寧。



綜上所述,由於中古屋的屋齡、品質、使用情況等皆不盡相同,促使中古屋不僅差異性大且選擇性高,導致議價時彈性較大。既然中古屋具有這些特性,消費者在購買時就有機會選擇價格便宜、屋齡短、裝潢設備和管理維護皆較良好的產品。


理財周刊2015/7/3

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