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2-2 違建可以出租嗎?

Q:小明剛畢業,薪水只有22K,為節省開銷,在公司附近租下一間月租5000元、僅五坪的公寓頂樓加蓋套房。近日房東遭鄰居檢舉違建,被市府限期三個月內拆除違建。小明可以向屋主要求提前解約並賠償損失嗎?


1.違建的租約為有效租約

雖然違建違法,但司法實務上認為建造人有權對建物進行使用及處分,因此租賃契約還是有效,只要住處還未被拆,承租人就不能以「擔心違建被拆」要求終止契約。

但租屋處若被列為優先拆除違建,則可依《民法》第424條恐危及安全健康之情況,主張無償終止契約;不過若未列為優先拆除違建,不見得會有立即安全疑慮,較難主張此條款,敗訴機率高。

 

2.租屋處被拆除,房屋有權向房東請求賠償

違建若部分被拆除,可依被拆除坪數要求依比例降低租金,如原本共有30坪可使用,拆除後僅剩20坪,可要求房東減免1/3租金。

若租屋處被完全拆除,民法上會構成房東「給付不能」,房客可主張「債務不履行」解除契約,並向房東請求損害賠償,賠償金額可包括已預付租金及搬遷、旅館住宿等額外支出費用。

但在未有拆除公告前,房客不能以「擔心被拆除」為理由,主張終止租約,否則就算房客違約。


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